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新手按揭

【新盤攻略】新盤按揭4大注意事項

2019.11.08

近日有多個新盤推出市面,包括佳明集團青衣明翹匯、路勁基建元朗山水盈、恒大深水埗東京街的恒大.睿峰,以及地政總署早前宣佈會德豐、永泰地產等樓盤已經獲批預售樓花同意書,將為有意置業人士提供更多一手樓盤的選擇。發展商在推銷樓盤期間,會推出一系列按揭供款計劃協助買家上車,究竟要如何選擇才能賺盡優惠?

 

(一)即供折扣優惠比建築期多

現時新盤主要有兩種供款方法,第一種為即時上會及供樓(即供),第二種為正式收樓前才上會(建期)。發展商會提供不同的即供優惠,例如90120180360日即供計劃,以120日即供為例,即代表簽訂臨約後120日內要承造按揭繳付尾數。通常繳付尾數時間愈短,折扣優惠便愈多,90日即供付款計劃通常會較120日優惠。

發展商提供的即供折扣優惠通常為39%不等,建期則通常維持原價,假設物業為600萬,90日即供折扣為6%,折扣後為564萬,兩者中間相差達36萬,足夠用作支付裝修費用,在此情況下如果有充足資金準備,大部份買家將選擇即供計劃,以獲取更多折扣優惠。不過,最終每個發展商推售的新盤按揭優惠各有不同,選擇心儀的樓盤後,可以向按揭專家查詢。

 

(二)新按保措施只適用於建期付款

首次置業人士如果希望買入一手樓時使用新按揭保險計劃,便不能使用即供付款。10月政府公佈新按保措施,首次置業人士可申請最高9按揭貸款的樓價上限由現時400萬元提升至800萬,而可申請最高8按揭貸款的樓價上限由600萬提升至1,000萬,惟新措施只適用於已落成住宅物業,因此只限於建期付款。

 

(三)小心估價不足

如果最終選擇建期付款,須等待發展商通知收樓才申請按揭,屆時如果遇上樓價下跌,銀行便有機會估不足價,買家需要支付首期差價。例如買家購買樓花時的樓價為600萬及預計承造8成按揭,貸款額高達480萬,首期開支只需120萬;但當業主收樓時銀行無法估足價,估價下跌至500萬元,8按揭下貸款額跌至400萬,首期要增加至200萬,買家要預備額外80萬元的首期開支或提供按揭成數至9成。

 

(四)高成數按揭未必會批

近年發展商為了吸納新盤買家,會推出銀行或其指定財務公司高成數按揭計劃,一般入息要求會較銀行寬鬆,幫助難以承造銀行按揭的人士入市。不過發展商按揭計劃的審批標準由其指定的財務機構決定,申請者未必一定獲批,加上高成數按揭的息率一般會較銀行為高,要留意其後息率或會增加。

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