楼龄达三、四十年以上的二手物业难免经历风霜,过往有业主在放售前会落力为单位「豪装」,天地墙装修家具布置完备,让睇楼人士眼前一亮,但如果叫价比同类型单位高出一截,这些豪装单位是否值得买入?按揭又能否做到分期付款效果?大家买入豪装单位前,可参考以下4大因素以决定应否上车。
考虑因素(一):有足够资金做装修吗?
由于豪装单位已经把装修费用加诸在楼价身上,如果业主缺乏装修资金,变相等于当作装修费用可以跟随按揭分期摊还。以一个楼价400万但没有装修单位,以及一个同类型但豪装、楼价为435万的单位比较,以实际按揭息率2.5%及还款期30年计算,每月供款只多出1,244元,但后者毋须实时即付装修费用。
不过要注意以上只是计算按揭还款的分别,其余置业成本如首期、印花税、按揭保险及佣金会随着楼价增加而按比例增加,根据相关例子,豪装单位的额外开支多达97,048元。由于每宗个案不同,大家可使用按揭计算器比较置业成本差异,再决定是否值得买入单位。
| 没豪装单位 | 有豪装单位 | 变化 |
楼价 | $4,000,000 | $4,350,000 | +$350,000 |
首期 | $400,000 | $435,000 | +$35,000 |
装修连家俬费用 | $350,000 | $0 | -$350,000 |
每月供款额 | $14,224 | $15,468 | +$1,244 |
印花税 | $90,000 | $125,000 | +$35,000 |
经纪佣金 | $40,000 | $43,500 | +$3,500 |
按揭保险 | $93,960 | $117,508 | +$23,548 |
*以上例子只供参考
考虑因素(二):银行能否估足价?
银行按揭是以物业估价为大前题,再根据按揭成数批出贷款额,银行会根据过往屋苑成交、单位结构质素、现时楼价市况及银行内部等因素进行估算,至于单位是否豪装与否,一般未能为估价加分。因此如果豪装单位的楼价不合理地高出一大截,银行大有机会估不足价,影响置业人士的按揭预算。
同样以435万豪装单位及承造9成按揭为例,原本估足价的情况下贷款额有391万,但如果银行估价少10万,贷款额只有382万元,置业人士便要额外付出10万元支付楼价,如果估少20万,贷款额只有373万元,置业人士更要额外付出20万支付楼价。
| 估足价 | 估不足价(-10万) | 估不足价(-20万) |
业主开价 | $4,350,000 | ||
银行估价 | $4,350,000 | $4,250,000 | $4,150,000 |
首期 | $435,000 | $425,000 | $415,000 |
贷款额 | $3,915,000 | $3,825,000 | $3,735,000 |
额外首期开支 | 0 | $100,000 | $200,000 |
*以上例子只供参考
考虑因素(三):是否化妆楼?
有豪华装修的单位要格外小心,皆因市埸上曾经有业主为了粉饰单位有瑕疵的位置,为单位重新装修,豪装成看似漂亮的单位,卸下装修后单位的问题便显露无遗,故称为「化妆楼」。化妆楼具备不少共同特征,睇楼时可仔细留意出现以下事项,避免中招:
(I)留意间格有否出现不合规改动,可参考屋宇署图则多作比较;
(II)如果单位有假天花,可能与遮盖渗水或石屎剥落的天花有关,可尝试揭开检查;
(III)开启水喉,留意有没有出现漏水情况;
(IV)单位家俬可能遮盖墙身问题,可移动查看
考虑因素(四):是否具备足够装修知识?
不少置业人士睇中豪装单位,因为担心(一)装修涉及设计及工程等细节,过程麻烦、伤神又浪费时间;(二)沟通困难:自己缺乏装修专业知识,难以与师傅沟通及(三)效果欠佳:担心装修后出现烂尾等问题,效果不似预期,豪装单位至少自己亲眼见过。其实市面上有不少装修平台提供一条龙的专业服务,由设计、度呎、监工至售后服务均由专人跟进,就算买入的二手单位已经残旧要展开装修,仍毋须担心过程遇上挑战。