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新手按揭
【上车防中伏】豪装单位值得买吗?要考虑四大因素!
2020.01.14

楼龄达三、四十年以上的二手物业难免经历风霜,过往有业主在放售前会落力为单位「豪装」,天地墙装修家具布置完备,让睇楼人士眼前一亮,但如果叫价比同类型单位高出一截,这些豪装单位是否值得买入?按揭又能否做到分期付款效果?大家买入豪装单位前,可参考以下4大因素以决定应否上车。


 

考虑因素(一):有足够资金做装修吗?

由于豪装单位已经把装修费用加诸在楼价身上,如果业主缺乏装修资金,变相等于当作装修费用可以跟随按揭分期摊还。以一个楼价400万但没有装修单位,以及一个同类型但豪装、楼价为435万的单位比较,以实际按揭息率2.5%及还款期30年计算,每月供款只多出1,244元,但后者毋须实时即付装修费用。

 

不过要注意以上只是计算按揭还款的分别,其余置业成本如首期、印花税、按揭保险及佣金会随着楼价增加而按比例增加,根据相关例子,豪装单位的额外开支多达97,048元。由于每宗个案不同,大家可使用按揭计算器比较置业成本差异,再决定是否值得买入单位。

 

 

没豪装单位

有豪装单位

变化

楼价

$4,000,000

$4,350,000

+$350,000

首期

$400,000

$435,000

+$35,000

装修连家俬费用

$350,000

$0

-$350,000

每月供款额

$14,224

$15,468

+$1,244

印花税

$90,000

$125,000

+$35,000

经纪佣金

$40,000

$43,500

+$3,500

按揭保险

$93,960

$117,508

+$23,548

*以上例子只供参考

 

 

考虑因素(二):银行能否估足价?

银行按揭是以物业估价为大前题,再根据按揭成数批出贷款额,银行会根据过往屋苑成交、单位结构质素、现时楼价市况及银行内部等因素进行估算,至于单位是否豪装与否,一般未能为估价加分。因此如果豪装单位的楼价不合理地高出一大截,银行大有机会估不足价,影响置业人士的按揭预算。

 

同样以435万豪装单位及承造9成按揭为例,原本估足价的情况下贷款额有391万,但如果银行估价少10万,贷款额只有382万元,置业人士便要额外付出10万元支付楼价,如果估少20万,贷款额只有373万元,置业人士更要额外付出20万支付楼价。

 

 

 

估足价

估不足价(-10)

估不足价(-20)

业主开价

$4,350,000

银行估价

$4,350,000

$4,250,000

$4,150,000

首期

$435,000

$425,000

$415,000

贷款额

$3,915,000

$3,825,000

$3,735,000

额外首期开支

0

$100,000

$200,000

*以上例子只供参考

 

 

考虑因素(三):是否化妆楼?

有豪华装修的单位要格外小心,皆因市埸上曾经有业主为了粉饰单位有瑕疵的位置,为单位重新装修,豪装成看似漂亮的单位,卸下装修后单位的问题便显露无遗,故称为「化妆楼」。化妆楼具备不少共同特征,睇楼时可仔细留意出现以下事项,避免中招:

 

(I)留意间格有否出现不合规改动,可参考屋宇署图则多作比较;

(II)如果单位有假天花,可能与遮盖渗水或石屎剥落的天花有关,可尝试揭开检查;

(III)开启水喉,留意有没有出现漏水情况;

(IV)单位家俬可能遮盖墙身问题,可移动查看

 


考虑因素(四):是否具备足够装修知识?

不少置业人士睇中豪装单位,因为担心(一)装修涉及设计及工程等细节,过程麻烦、伤神又浪费时间;(二)沟通困难:自己缺乏装修专业知识,难以与师傅沟通及(三)效果欠佳:担心装修后出现烂尾等问题,效果不似预期,豪装单位至少自己亲眼见过。其实市面上有不少装修平台提供一条龙的专业服务,由设计、度呎、监工至售后服务均由专人跟进,就算买入的二手单位已经残旧要展开装修,仍毋须担心过程遇上挑战。

 

置业是人生大事,大家上车前不妨向按揭比较专家装修平台询问意见,在置业路上更为顺利,为自己及家人提供最舒适的安乐窝。


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