经络按揭mReferral_Column - 物业产权知多啲 下

题目：物业产权知多啲（下）

文：经络按揭转介首席副总裁曹德明

上回提及物业拥有方式一般分为「全权拥有」及「共同拥有」，而「共同拥有」亦再细分为「分权拥有」及「联权拥有」。简单来说，「分权拥有」即把物业分成若干业权份额，比例没有规限，各持有人不可继承他方业权，但可出售属于自己部份的业权。而今回将讲解「联权拥有」的定义及按揭上的细节。

「联权共有」是指各拥有人均可享有同等占比的物业权益，作出任何决策，即出售、转让或出租物业，事前必须通过所有业权拥有者的同意方可作实。而当其中一位拥有人去世，其他拥有人将可自动继承其物业的权益，因此「联权共有」被俗称为「长命契」。

以「分权拥有」或「联权拥有」等联名方式买楼，由于各拥有人均拥有业权，已失去首次置业的身份，如任何一方打算再次置业，须缴付15%从价印花税。在承造按揭方面，银行会以所有拥有人的收入计算供款与入息比率以及压力测试，如各拥有人均有工作，总收入相应增加，可更容易通过入息审查。但要注意，不论「分权拥有」或「联权拥有」，若其中一方有就其他按揭物业作出借贷或担保时，可承造的按揭成数上限须下降一成。银行计算供款入息比率以及压力测试时，入息比率上限亦要下降一成。

此外，以联名方式置业，宜事前仔细查阅各方的信贷报告。笔者曾遇到一对情侣客人以联名方式置业并已付订金，二人的入息总和本应能通过供款入息比率以及压力测试，但最后却遭银行拒批按揭。经查证后，发现其中一方的个人资料被人盗用作其他借贷用途，影响其信贷评级。建议打算联名买楼前，应与各方确认是否有贷款或债务在身，如有需要更可先查阅信贷报告，确保自身的信贷纪录良好。

「全权拥有」享有自主权及可善用珍贵的首置名额；「共同拥有」则可为各方业权带来保障，即使各方日后出现问题，亦不担心其中一方擅自将业权作出任何变动。笔者建议，在作出任何决定前，应慎重了解当中的权益及条款，如有需要可向相关专业人士查询。

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