负资产住宅按揭贷款个案绝迹一年后重现 今年上半年楼价累升2.5% 未构成负资产大增

金管局是日公布最新负资产数据，根据资料显示，本港负资产个案绝迹一年后重现，今年第二季新增负资产住宅按揭贷款个案为27宗。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，近月业主愿意将议价空间扩阔，令今年第二季楼价稍为回落，以致采用按揭成数较高的新造按揭业主或一些银行职员住屋按揭贷款的业主跌入负资产行列，惟上半年累计仍有2.5%升幅，除非下半年本港楼价下调幅度超过一成，否则仍未足以使负资产个案大增。

为保障银行体系稳定，政府过去数年持续收紧按揭，现时置业人士入市变相需要预备较多首期。金管局数据显示，今年6月份的新批住宅按揭比率平均为55.1%，与2002年高峰期的68.9%比较，相差13.8个百分点。回顾2002年，当年楼价全年累计下跌11.2%，负资产个案由第一季的67,500宗开始逐步增加，升至2003年第二季超过十万宗。由于负资产是指现有物业的市值低于物业按揭贷款额，理论上业主支付首期越多，抵御楼价下调的能力越大，因此刘圆圆相信即使今年整体楼价下跌逾一成，负资产个案才会显著上升，但亦不足以构成负资产如2003年大量攀升 (图一)。

不过值得注意：自从九成半按揭取消后，现时最高按揭成数只有九成，亦只有400万元或以下的住宅物业才有资格申请最高九成按揭贷款，至于价格介乎400万元以上至450万元以下约八成至九成，最高按揭贷款额为360万元，而450万或以上的物业则只可承造最高八成按揭贷款，其他价格的物业亦受指定按揭最高成数所限。若然短期内楼价急趺超过一成，首当其冲将会是，例如较高按揭成数购买资助房屋的买家，以及透过按揭保险计划购买400万元以下之私楼业主，此类新造按揭业主将率先跌入负资产行列。

图一：