上半年楼按市场的回顾与前胆（下）

笔者于上一篇专栏内分享了香港上半年的楼市及按揭市场的看法，2019的上半年，不论楼市及按揭市场均有明显转势。从外围经济因素、美国联储局减息机会，到本港的政经不穏定，综观形势观望，详细分析按揭市况的变化与楼价走势的关系，继而对香港2019年下半年的楼市来个预测及前胆。展望下半年，香港楼市正面对着不同的挑战，未来数月的楼市发展很视乎外围及本地政经因素影响。不过，若没有进一步恶化，相信仍对下半年的楼按市场持审慎乐观的态度。以下三点将概括经络按揭转介下半年的楼按市场前瞻：

1. 新造按息将维持2至2.5厘之间

香港过去于美国加息周期只轻微加息0.125厘，减息空间非常有限，加上香港的一个月银行同业拆息持续高企，银行的边际利润进一步下降，短期内跟减的机会不大，料美国减息1厘或以上，香港才有机会跟随调整最优惠利率。相反，由于银行边际利润极低，银行更有可能调升新造按揭的封顶息率，料全年实际新造按息将维持2至2.5厘之间。

1. 转按宗数将下跌5-10% 中小型银行市占率升至三成

自有大型银行将现金回赠由2.1%调低至1.5%，及将实际封顶按息增加10点子至2.475厘，其他银行亦有跟随的趋势。由于两年前选用按揭的业主大多封顶息率为P-3.1%，若转按后封顶息率为P-2.9%，即变相已加息20点子，转按的诱因减少，预计全年转按宗数将轻微下跌5-10%。不过，现金回赠数目仍然可观，加上仍有部份由高成数按揭转按的客户，因此转按仍保持一定的需求。而部份中小型银行暂未跟随调整优惠，或会令以往一直由四大银行主导超过七成按揭市占率有下跌的趋势，如情况持续，中小型银行的市占率或有望重返三成以上水平。

1. 加按套现成趋势

每逢楼价高位调整，加按套现的需求便会上升。例如在2015年中楼价开始回落时，加按套现的比例曾升至17.59%，及至去年年中，加按比例由单位数水平升至13.3%突破双位数，可见楼价累积一定升幅而楼市呈转势时，业主高位套现的趋势上升。另一方面，客户加按用作备用资金的比例一直上升，今年第二季的比例达到69.5%，反映在外围经济因素不稳下，业主想保留更多手头资金以作打算，相信加按套现作备用资金的比例年内有望突破高位超逾七成。


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