【上车「供」略】新按揭保险的3大风险

《施政报告》公布新按揭保险措施后，800万物业只需80万首期便能上车，在10倍杠杆下能够轻松置业，对欠缺首期的无壳蜗牛非常吸引。不过在实际操作上，新按保其实隐藏3大风险，准买家入市前必须要三思。

1. 估价不足失预算

自从放宽按揭保险后，业主憧憬准买家的借贷能力提高，叫价更加进取，比过往成交价高出一截，然而银行为准买家进行估价时，会出现估价不足情况。假设单位近期成交价只为700万，但业主叫价为750万，如果准买家希望以750万承造9成按揭，以75万首期上车，但银行A最终估价只有700万，准买家首期便要增加至120万，即多付45万首期才能置业。

Tips：由于银行估价会根据过往成交价及物业质素决定最终估价，每间银行的最终估价有机会有所不同。如果准买家再向多间银行估价，银行B有机会估高20万成720万，首期加幅相对减轻。所以置业前必须货比三家，找出最高估价的银行承造按揭。

业主开价750万，准买家希望承造9成按揭为例：

2. 转按套现不再

过去不少置业人士过完罚息期后会留意银行优惠，短至每两年转按一次，获取现金回赠之余，楼价上升能套现再买另一层楼，为资产重新配置。但运用新按保措施的杠杆转按要面对多重规范，包括不能套现、不能当首置身份及最高只能承造8成按揭，转按人士只能重新购买保险，按保费用涉及6位数，或者投入资金承造较低成数按揭。

Tips：在转按吸引力大减下，一开始申请的按揭计划便不能轻率，除了考虑息率、年期及现金回赠计划因素，银行配套如网上理财的方便程度同样影响还款心情。按揭比较专家会为准买家背景及财务需要，推荐最适合的供款计划，让大家在未来二、三十年的供款旅程能够更为舒适。


3. 免压测审批需时

新按保措施指出就算首置买家未能通过压力测试，只要符合供款与入息比率50%以及缴交额外保费，便能以9成按揭上车，不过，措施至今实施约两星期，我们暂时未接获在未能通过压力测试情况下，仍能批出新按揭的个案。有机会显示新措施颁布后银行需要更多时间消化，审批时间较长。

Tips：由于新按保措施仍只处于初步阶段，如果准买家未能通过压力测试，希望以新按保承造按揭，应预留更充裕时间让银行审批，以及尽量预备后备资金，一旦银行以较低成数批出按揭，仍能有足够现金预备首期。