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按揭专栏

【按揭专栏】按揭现金回赠增加需知

2022.06.24

美联储连番加息,香港一个月拆息已升至H按的封顶水平,料本港银行亦即将上调最优惠利率P,令部份有意入市的买家持观望态度。另一方面,本港按揭宗数按年回落,根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新数据显示,今年首7个月现楼按揭宗数录得49,812宗,对比去年同期减少4,777宗或8.8%;首7个月楼花按揭宗数则录得2,850宗,对比去年同期减少678宗或19.2%,更创自2011年即11年后的首7个月新低。

 

银行按揭业务「未到数」,因此在加息前夕仍见银行积极将按揭优惠「加码」。近日有报导指,某大型银行将现金回赠提高至最高1.75%1.79%,回赠优惠创33个月新高。笔者认为,银行提高现金回赠不止能吸引新买家,现时有按揭在身的业主亦可透过转按赚取额外现金回赠,对冲加息周期所增加的利息开支。不过,回赠固然愈多愈好,但有两点细节新手买家需要注意。

 

银行以最高楼价6成计算现金回赠

第一点,根据金管局规定,银行本只可承造最多6成按揭,如透过购买按揭保险计划,买家则最高可承造9成按揭。而银行计算现金回赠时,只会以楼价的6成计算。假设买家A购入一个楼价800万元的单位,如承造9成按揭,贷款额为720万元。若现金回赠为1.75%,计算方法是以800万元的6成而非9成计算,即800万元x6x1.75%8.4万元。

 

现金回赠超过1% 整笔金额须计算在于贷款额

第二点,金管局对提供住宅按揭贷款的财务机构有清晰指引,若银行向借贷人提供的现金回赠超过贷款额的1%,银行在审批按揭时,须将整笔回赠金额计算在贷款额内。参考上述例子,买家A原先可承造9成按揭,贷款额为720万元。但因现金回赠超过贷款额的1%,银行计算贷款额方法为720万元-8.4万元=711.6万元,按揭成数由9成下降至88.95%,首期预算由80万元增加至88.4万元,待物业买卖完成后,方由银行支付整笔现金回赠予买家。可见买家需要先「抬钱」上会,若事前预算「计到尽」,没有预留足够备用资金,买家随时大失预算。

 

因此,建议资金紧绌的新手买家事前先计算清楚买楼所需预算,同时避免借到尽,预留足够备用资金以应对首期增加的机会。

 

更多经络按揭转介信息www.mReferral.com

 

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