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按揭专栏

【按揭专栏】拆解近年按揭「三高」现象

2022.06.10

上回笔者分享近期一手市况的置业常态—买家倾向选用「建期」付款,藉以「波叔plan」以高成数按揭上车。其实不只一手市场,笔者根据近年的按揭数据分析买楼人士的借贷趋势,从中得出买家多出现「高金额」、「高成数」以及「高年期」的「三高」现象。

 

根据差饷物业估价署数据显示,2021年全年私人住宅售价指数报392.7点,按年升3%,并创有纪录以来的年度新高。楼价上升配合「新按保」政策,借贷金额亦随之上升。金管局最新数字反映,4月平均住宅按揭贷款金额按月增加6万元至513万元,创有纪录以来新高。而「波叔plan」推出后,将推动换楼市场交投,千万元以上物业交投将有上升空间,料贷款金额或会进一步上升,从而造成「高金额」的现象。

 

 

「高成数」现象则可从金管局及香港按揭证券有限公司(按证公司)的数据反映出来。金管局最新数字显示, 4月住宅按揭比率报58.6%,创自11年半新高。另一方面,从按证公司资料所见,20112019年期间的每年新取用按揭保险宗数一直维持1万宗以下水平,但自201910月「林郑plan」推出后,每年宗数实时急升, 2020年全年宗数按年急增1.24倍至18,554宗,2021年全年宗数按年再增28.5%23,846宗,并破有纪录以来新高。虽然今年初本港楼市交投受疫情影响,使按保宗数曾一度回落,但自今年2月「波叔plan」推出后,按保宗数再次回升,当中5月新批出按揭保险宗数及金额均连升三个月,宗数创有纪录以来次高,金额更创有纪录以来的新高,相信「高成数」按揭将成置业新趋势。

 

然而楼价高企,要通过压力测试亦不容易,近年借贷人倾向「高年期」,即增加按揭年期以便更易通过银行的入息审查。以贷款额500万及还款年期为20年计算,买家在压力测试下的最低入息为$57,324;如还款年期增至28年,最低入息则可减至$48,664。金管局最新数字亦显示4月住宅按揭的平均还款年期为333月(27.75年),为有纪录以来最高位。

 

虽然「三高」助买家更易置业,但要留意「走盏位」亦会较少,如遇上估价不足或银行批核条款有落差,买家随时要补钱上会。因此,建议有意置业人士凡事留一手,避免借得太尽,同时亦应预留多一些备用资金作日后缓冲。

 

更多经络按揭转介信息www.mReferral.com

 

延伸阅读:

一手置业新常态—8成买家拣建期?

入市唐楼三大伏位要注意


实用连结:

名家专栏 — 美联物业

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按揭专栏 — 文汇报

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