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按揭专栏

【按揭专栏】息魔来袭 供楼人士自保三法

2022.06.10

美联储刚宣布加息0.75厘,今年美国已连续3次加息达1.5厘。虽然香港仍然未跟加最优惠利率(P),但与楼按相关的一个月银行同业拆息(HIBOR)正逐步攀升,近日更达到超过0.5厘水平,创2年新高。面对息口不断向上,供楼负担增加几多?供楼人士有何妙法尽量悭息?

 

若以今年616日一个月HIBOR0.58厘作为例子,对比去年同期的0.09厘,已升了49点子。假设选用拆息按揭计划(H按),以贷款额500万元、还款期30年、按揭计划为H+1.3厘计算,每月供款增加了$1,1897%。而现时普遍最优惠利率按揭计划(P按)的实际按息为2.5厘,而10年期定息按揭计划(定按)为2.7厘,H按已经比P按及定按节省更多利息。面对息口上升,以下三招可令供楼开支减少,轻松面对加息周期间增加的负担。

 

善用高息存款挂钩户口

首先,善用高息存款挂钩户口(mortgage link),节省最多一半的供楼利息开支。即使拆息不断上升,只要有存款于户口内,即可获得与按揭利率同等的利息收入,变相可抵销部份按揭利息增加。

 

罚息期后转按赚取现金回赠

此外,现有按揭客户亦可考虑过了罚息期后转按,特别针对现时以发展商按揭供款或按揭息率较高的借贷人。即使现有按揭的息率与市面上按揭息率相同,即H按计划为H+1.3%水平,转按仍可赚取最高1.4%的现金回赠。扣除数千元的律师费后,仍可抵销最少数个月的供款,变相节省供楼开支。

 

选用定按或定额供款

最后,可考虑以定按或定额供款。虽然现时定按息率仍较H按实际息率为高,但假设未来香港加P 25点子,H按的封顶息率将增至2.75厘,则高于10年期定按息率,因此在加息周期亦有部份人选择定按以稳定供款。另一稳定供款的方法,便是选用定额供款,即固定每月供款金额,但要注意按揭年期不可借到最尽,以预留在加息期间因利息增加而需要加长年期。

 

未来美联储仍会继续加息,随着港美息差扩阔,港资外流,未来银行结余将进一步下降,而拆息亦会随之上升。笔者认为月底前一个月HIBOR有望上试0.8厘,第三季更有机会挑战1.8厘附近水平,即触及H按封顶位,年内银行有机会上调P或调升按息。供楼及打算置业人士要留意整体经济表现及自身负担能力,时刻作出风险管理。

 

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