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【按揭专栏】定息按揭「蚀头赚尾」?
2021.10.30

日前香港按揭证券有限公司宣布,将定息按揭(定按)计划由试验性质转为恒常计划。现时计划下的定息年利率维持为10年期年利率1.99%15年期年利率2.09%20年期年利率2.19%,往后按证公司将不时按资金成本、业务风险、市场情况等因素厘定定息年利率,并每月公布。

 

以现时新造H按实际息率将为1.4厘比较,现时定按计划的利率似乎吸引力不大。然而,在未来加息周期重临下,定按会否变得叫座?什么类型人士适合选用?其实,定按计划也并非不无好处,重点在于「免压力测试」及「稳定供款」。

 

定按无须压力测试 转按更为容易

定按计划无须压力测试,原因是已稳定特定年期的息率,即使市场加息亦不会令借款人构成额外负担,故只须符合供款不超过入息50%则可。换言之,选用定按计划比浮息计划更易达到入息要求。假设月入3万元,打算供款30年,选用浮息按揭的话因要以压力测试基准计算,只能借贷约320万元;相反,如只须符合供款占入息50%的基准,借贷额可增至约380万元,变相可选择的楼价相对提高。此外,亦可令早前选用发展商高成数按揭的业主更容易地转按到银行,配合新按保最高承造8成按揭,避免「蜜月期」后捱贵息。

 

定按锁定息率 减低利率波动风险

另一方面,定按可锁定指定年期的息率,置业人士可减低利率波动的风险。美联储刚宣布今月起启动「收水」,市场料明年有机会展开加息步伐,香港亦有机会于未来跟加。定息按揭除了让置业人士有更好的预算外,亦可促进银行体系的长远稳定发展,令整个楼按市场更为健康。纵使以现时10年期年利率1.99%与新造H按实际按息约为1.4%比较,仍有约60点子的息差,但以过往加息每次25点子为例,加息两次便与10年定息相约,供款人可考虑未来加息周期会否持续,从而选择定息或浮息按揭。

 

 

定按计划的每宗住宅按揭贷款上限为 1,000 万港元。此外,如打算全数或部分提前还款罚款,首年为还款额之3%、次年为还款额之2%、第三年则为还款额之1%,意味第三年后仍可无罚息的转按至浮息计划。

 

现时有9间银行接受定息按揭计划的申请,料未来将有更多银行加入,令定息按揭计划普及化。而计划在加息周期下具一定吸引力,料未来申请数字将会进一步上升。

 

更多经络按揭转介信息www.mReferral.com

 

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楼价破顶  业主申请按保「以小博大」


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