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按揭专栏

【按揭专栏】入市唐楼三大伏位要注意

2022.05.27

日前市建局公布启动九龙城大型重建计划,重建后料可提供约4,350伙中小型单位,并为该局历年提供最多单位的重建项目。除市建局外,近年亦有不少私人发展商积极物色及收购具有升值潜力的旧楼以作投资。而由于市建局及发展商出手一般颇为阔绰,加上旧楼如唐楼的楼价一般较私楼低,不少投资者会看准机会,购入此类物业以搏日后被高价收购。

 

原则上申请唐楼按揭与一般私楼相同,正常情况下买家可选用H按或P按计划,并且可透过按揭保险计划申请高成数按揭。但事实上申请唐楼按揭时却比一般私楼更为复杂,银行审批其按揭申请时考虑因素亦较多。笔者列出以下三点,让买家申请唐楼按揭时有更充足的准备。

 

唐楼缺乏参考指标 估价或不足

首先,唐楼交投比一般大型屋苑疏落,银行对此类物业缺乏参考指标,而大部分唐楼处于旧区,楼龄高之余质素亦十分参差,银行审批按揭申请时会较为谨慎,或较易遇上估价不足情况。要避免估价不足,建议买家可「货比三家」拣选最高估值的银行,或可透过大型专业按揭中介协助配对合适的银行以节省时间。

 

 

唐楼楼龄高 未必借足30

其次,唐楼楼龄一般都逾 50 年以上,而银行一般以「75减」计算贷款年期,即是指以75减去楼龄或人龄,最多批出30年贷款年期,并以较少者为准。试举一例,假设A30岁,打算购入一个55年楼龄的物业,银行以「75减」计算按揭年期。A君本以为可以75减去人龄即可承造30年按揭(7530)。但事实上,银行会以75减去楼龄,即最多只可承造20年按揭(7555),因此购买楼龄较高的物业时要有心理准备按揭年期未必可借足30年,而年期缩短亦会直接影响买家入息要求及每月供款额。

 

唐楼易问题多 要留足够时间批核

最后, 唐楼较一般私楼易出现僭建或契约等问题,如银行发现相关问题,或有机会影响其按揭审批。此外,亦有人会将唐楼改建成劏房出租,而银行对出租物业的批核较为严格,可批出的按揭息率较高之余,出租物业亦只可承造最高5成按揭。因此,如购入劏房连租约,就要预备充足的首期资金。而银行或会要求为物业进行验楼,批核时间亦会较长,建议与卖家商量预留两个半月以上的成交期,让银行有足够时间处理其按揭申请。

 

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