【另类物业】唐楼VS村屋 按揭要求大不同

唐楼及村屋的入场费较低，二百多万便能入市，加上新按揭保险出台后，两种物业同样能够受惠，吸引不少上车人士目光。不过，唐楼或村屋承造按揭难度会比一般私人屋苑为高，今次与大家分享两者分别。

唐楼村屋的优点及缺点

唐楼楼高最多8层，虽然没有升降机，但单位间隔实用，部份间隔更设有骑楼，但由于楼龄较旧，要面对单位及大厦失修问题。村屋主要集中新界，空气清新及拥有较大私人空间，部份设有车位及泳池等设备，适合享受休闲生活的置业人士居住，不过集中在偏远新界地区，较适合驾车人士。

最长供款年期

唐楼楼龄通常达40、50年以上，按揭最长供款年期虽然名义上最多达30年，但由于大部份银行只会提供「70减」或「75减」减楼龄作为最高的按揭年期，假设该唐楼楼龄已有50年，其按揭年期最多只能供款20年（70-50年）或25年（75-50年）。村屋的按揭供款年期亦较为严谨，通常以「55减」作为最高按揭年期，假设该村屋楼龄30年，最长供款年期便是25年（55-30年）。

可以做高成数按揭

唐楼一般能承造六成按揭，申请按揭保险可承造高达九成按揭。如果楼龄属于50年以下的唐楼，如果唐楼位于热门地区，批出高成数按揭机会较高，但如果唐楼质素欠佳或环境卫生质素恶劣，可以扣减按揭成数。村屋按揭一般可造五、六成，如果使用按保计划，最高可借贷高达八成半。不过村屋涉及多项僭建，银行态度会倾向保守。

小心估价不足

唐楼由于成交较少，业主放售价与再上次成交价相距甚远，银行缺乏参考指标，要小心银行估价不足。另外，唐楼的质素如位置、坐向、发展等均会影响最终估价。村屋与唐楼情况一样，由于欠缺成交参考，银行同样估价较为保守，如果希望估价近似成交价，可以选择较具规模的屋苑式的村屋，以及寻找按揭专家一次过向不同银行申请按揭，以获取最贴近成交的估价。

唐楼村屋同需验楼

不论唐楼或村屋，申请按揭时行要求验楼的机会比普通私人屋苑为高，买入前必须查清楚有否涉及违规情况。唐楼最常见问题为僭建及劏房，例如平台经常有檐篷或加建，估价行会计算还原费用，如果涉及金额不大，或者劏房如果不涉及结构性改动，问题均不大。为了方便验楼，如果买入唐楼为连租约，在签署临时买卖合约时记得写明附带要求可以入屋验楼。村屋买入前亦要小心僭建物，估价行会根据状况评估还原费用，并在楼价中扣减，导致最终贷款额被降低。

申请时间较长

唐楼及村屋由于需要验楼，按揭审批时间同样较长，村屋情况更为复杂，有需要测量师研究图则，建议要求至少两个月以上的成交期，让按揭申请在充足时间下进行。另外要预留额外资金，如果银行最后批出的贷款额不似预期，可以先选择「Full pay」买入单位，之后再申请按揭，当银行见到买家资金实力雄厚，批出按揭机会大增。

私人屋苑VS唐楼VS村屋置业及按揭比较：

*每个物业情况不同，以上只反映一般情况。

总括而言，置业人士如要承造另类物业的按揭，需要预留更多时间及准备，按揭专家能为你提供更多信息。