按揭通识




最优惠利率(P按)真的「最优惠」?

不少业主都会选择以最优惠利率(Prime Rate) 为基准的按揭计划,亦即P按。现时市场上P按有三种,分别为5.125%、5.375%及5.5%。使用「细P」的有汇丰银行、恒生银行、中国银行,南洋商业银行及集友银行,其他银行或金融机构则使用「大P」。

在P按计划中,实际利率为最优惠利率减去某个百分比。例如按揭计划之息率为P-3%,而当时最优惠利率为5.375%,实际按息则等如5.375%-3%,即实际利率为2.375%。现时香港最优惠利率是跟随美国联邦利率的走势而调整的,若美国联储局宣布加息,香港亦有可能跟随调高利率。

然而,由于现时银行资金充裕,拆息水平低企,H按比P按的实际按息更低。但选择P按之好处是相对较H按稳定,因P按息率多以「循序渐进」的方式而上升,供楼人士较不会面对供款经常变动的情况,因此对打算采用P按计划之业主仍然为一个正面选择。


回到页顶



何谓银行同业拆息(H按)?

银行同业拆息(Hong Kong Interbank Offered Rate),简称HIBOR或H按,是银行之间互相拆借资金时所收取之利息。H按就是以银行同业拆息作为息率的按揭计划,一般会以一个月银行同业拆息加某个百分率作为按揭利率,如H+1.24%。

现时H按在按揭市场上十分流行,根据金融管理局之数据显示,目前超过九成业主选用该类计划。主要因为市场资金极度充裕,拆息持续保持低企水平,当与P按之计划作比较时,置业人士可以即时节省显著的利息支出。

为了让选用H按的置业人士安心,银行通常会设有「锁定按息上限」的机制,俗称为「封顶位」,以减低借款人的风险。 不过业主亦要留意拆息可以急速抽升,因此拆息是一个速度和幅度变化也可以很大的利率。在1998年,金管局曾经大幅抽高银行同业拆息以击退冲击港元之金融大鳄,当时拆息曾经一度急升。

有关银行同业拆息每日最新牌价,可参阅香港银行公会网页(http://www.hkab.org.hk) 。



回到页顶

「定息」与「浮息」的分别?

除了浮息按揭(H按和P按)外,目前巿面上还可供置业者选择定息按揭计划,即申请人需在指定期限内以固定利率计算供款,一般银行提供的定息按揭计划,多数以1至3年计算。相对浮息按揭,定息按揭的好处是可在定息期内锁定每月供款额,让供楼人士有更好的财务预算。完成定息年期后,其后息口便会以合约内的指定息率,例如H加某个百分比,或P减某个百分比来计算。

定息按揭计划供款虽然稳定,但是其利率一般会较当时浮息按揭计划略高。有意买楼人士,尤其是首次置业者,对于应付未来加息环境时,无论外围息率如何转变,定息计划的每月按揭供款均保持不变,这样可为自己提供最佳保障,以避免因息口波动导致每月供楼支出增加。

回到页顶




什么时候做「转按」最合适?

供楼人士想减轻供楼负担,或会考虑申请「转按」。转按即是将现有贷款余额转到新的贷款计划,主要是希望可以减少利息开支。业主在决定转按前,应先确定原有按揭是否仍处于罚息期。如果在罚息期内转按,原有银行就会向业主收取罚息,金额一般介乎贷款额的1%至3%,所以待罚息期过后才作转按或会较化算。

由于转按或会涉及业主与原有银行办理赎契及与另一银行重新订立按揭契,所以业主亦需支付一笔律师费以办理按揭手续。一般情况下,转按银行会要求申请人重新订立罚息期,若果业主已经有计划在短期内换楼或转售单位,该单位便不适合转按,或需要选择较短罚息期之计划。


回到页顶



「加按套现」需注意的事项

有楼一族如遇上现金周转问题或想以低息借贷投资,都可透过加按物业套现一笔资金。加按可借多少,视乎物业的估值及未尝还的金额的多寡。假设业主在三年前以500万购入一个物业,承造七成按揭,借贷额为350万,供款利率为P-3%,供款年期为30年。三年后未偿还的贷款额达332万,物业则升值至650万,业主加按套现,在金管局的指引下,650万楼价的按揭金额上限为六成即390万,业主加按后可套现58万。

但业主在加按前有几点需要注意,首先业主要审视个人的还款纪录及压力测试,如果经常延期缴交供款,向银行申请加按难度增加,加上如果业主购入物业时仅仅通过压力测试,而在加按时候收入无明显上升,便难以通过压力测试,借贷人亦要留意楼价是否有一定的升幅及供款利率是否较原本的利率高。


 

回到页顶


什么是「按揭保险计划」?

不少业主都会选择向银行借较高成数的按揭以减轻首期负担,而按揭贷款成数超过六成,六成以上的贷款部份就必须购买按揭保险。

根据2015年2月28日修订之按揭保险计划下,银行可向物业价值600万或以下之物业,提供高达九成之按揭贷款,贷款上限为480万元 (看附图)。如果以承造九成按揭计划,楼价上限为400万港元,才可以做到最高九成按揭;若楼价介乎450万至600万,则只可承造最高八成按揭。九成按揭只适用于(i)所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业 ;(ii)所有申请人须为固定受薪人士;及(iii)最高供款比率为45%。

不过,不少人以为承做按揭保险,楼价之六成部份是由银行借出,三成是由按揭保险公司借出。其实,整笔按揭贷款都是由银行提供,只是借款人需要为六成以外的贷款金额买保险,而香港按揭证券公司(http://www.hkmc.com.hk)就作为中间担保的角色。

按揭保险计划的好处是按揭保险费用可以跟原本按揭享有同一样水平的还款利率,亦可与每月供款一并偿还;另外,业主亦可以选择一笔过缴交节省保费。(有关计算按揭保险之供款额,可参阅按揭计算机。)

按揭保险计划只接受物业作自住用途的申请,并不接受物业作投资用途,另外亦不接受主要收入来自非香港的人士申请,换言之,申请人需要在本港工作,以提供本地的收入证明。

住宅物业价值

按揭成数上限

<=$400万

80%或90%*

>$400万至<$450万80%至90%*
(贷款额上限$360万)
>=$450万至<=600万80%
(贷款额上限$480万)


: *只适用于(i)所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业的借款人及/或担保人身份 ;(ii)所有申请人须为固定受薪人士;及(iii)最高供款比率为45%
: 停止接受收入非来自香港人士申请按揭保险计划




回到页顶



什么物业可以承造「九成按揭」?

政府近年收紧按揭成数,在新按揭成数限制下,1,000万或以下的物业,最高只可承造六成按揭。所谓「九成按揭」,即贷款额达物业价值的九成,买家只需支付10%的首期便可上车,减轻首期负担。

买家可透过香港按揭保险公司的「按揭保险计划」做九成按揭,但申请人必须符合三个条件:申请时并未持有任何的香港住宅物业、固定受薪人士及入息与供款比率最高为45%。400万至450万以下的单位,可承造九成按揭,450万至600万的单位只可承造八成按揭。

有金融财务机构针对用家市场,推出高成数按揭计划,为客户解决置业难题。 随着近来楼价不断创新高,四百万的盘源减少,预料九成按揭的比率将会减少。



回到页顶



怎么才算通过「压力测试」?

目前,置业人士向银行申请按揭要通过压力测试。简单来说,是要求在现时之按息水平下,申请人的按揭每月供款额不可以超过其每月收入之一半,而且如果按息上升3%,按揭供款亦不可以超过借款人每月收入之60%水平。若申请人申请额外按揭融资以致其整体按揭成数较金管局正常所容许的最高按揭成数超过20个百分点,则压力测试下的入息比率将调至55%。(想了解自己的负担能力,可前往负担能力计算机作初步评核。)

计算「上车客」是否可以通过压力测试相对简单,但对于持有未偿还按揭物业之人士来说,为新买的物业申请按揭,在计算压力测试时则较为复杂,因为各大银行或金融机构对手持多过一个物业的贷款人申请标准都有不同,因此计算压力测试准则亦有差别。

另外,如果借款人选用混合式利率之按揭计划,各机构在计算时都会以较高者为准。以H按,亦即是拆息按揭计划为例,当中设有以最优惠利率为准之「锁息上限」,在银行为业主进行压力
测试时,银行便会以此息率较高之锁息上限作为计算按息的标准。


回到页顶



「正面信贷资料库」与我有关吗
?

正面按揭信贷资料库在2011年4月正式运作,新造按揭申请人需要签署同意书,以授权银行或金融机构翻阅贷款人现存之按揭贷款资料。而客户拒签共享资料同意书,银行可以:

  1. 降低其按揭成数10个百分点
  2. 调高按揭息率1厘
  3. 拒绝批出贷款

成立资料库之目的是增加对按揭申请人对信贷风险评估方面的完整性及准确性,而对银行及金融机构而言,绝对有助降低借贷风险。


但大家要注意,如果物业以公司名义持有,而公司为一人独资拥有,银行只须获得该位持有人之同意,便可翻阅该公司之按揭贷款资料。不过,若然公司是由多人持有,部份银行会要求股份合共超过五成董事作代表签署同意书,甚至要求所有董事签署同意书。所以,申请人事前最好先查询清楚,以确保物业正式成交前办妥承造按揭手续。



回到页顶

「物业估价」的重要性

准业主都很关注「物业估价」这个项目。银行通常在物业估价的时候,会以物业座向、景观、楼层以及成交纪录等因素评估出市值,给买卖双方作为议价之基础。

物业估价不足较常见出现之两个情况:1)遇上楼价短期内急升,银行对有关物业估价未能紧贴市场的最新成交价 2) 采用长成交期形式买卖之物业,期间价格一旦回落可能令估值低于买入价,因而拖累贷款额骤降;在此情况下,业主可以因应个人能力及需要,增加首期资金或提高按揭成数。

要避免估价不足的问题出现,置业人士可以在购买物业前,不妨考虑到银行或按揭转介机构为心仪的单位进行估价,并计出可负担之首期金额。另外,购买楼花物业之业主,也可以选择即供付款方式尽快上会,避免楼市波动以致估价不足而需要提高按揭成数或增加首期资金之成本。

(想为自己的物业作初步估价,可前往网上物业估价查询。)




回到页顶


如何寻找最适合自己的「按揭年期」?


根据金融管理局之2018年8月之数据,平均供款年期约为26.75年,而目前按揭供款年期最长为30年。

假如业主想选择最长年期的按揭计划,可留意以下几个重点。首先,可做一个比监管机构要求更高的「自我压力测试」,计算即使息口在未来升至三至四厘,供楼开支仍然不失个人预算。第二,业主要有长远计划,即使为二十多岁之年轻人,若选择了较长供款年期,即未来要有足够收入或流动资金,否则当加息周期重临时,就不能够再透过延长年期以减少供楼支出。

总括来说,按揭年期愈长表面上可减轻供款人的负担,但同时供款人需要付出之总利息支出亦相应会额外提高。置业人士最好因应息口周期,而选择合适之供款年期。



回到页顶


如何承做「村屋按揭」
?

新界的村屋入场费较市区私楼低,有人视为上车盘,村屋可以承做按揭,但在入市前,要清楚了解村屋可做的按揭成数、供款年期及提条款细则。

村屋大致分为标准丁屋、旧屋地重建村屋等,最常见为标准丁屋,即三层高、建筑面积每层达700呎,此类的村屋与居屋二手市场一样,只要补地价后,便可以在市场自由买卖,在涉及按揭的问题上,村屋按揭比私楼繁复,需要主要的地方甚多。由于村屋的成交量远比私人楼宇疏落,在缺乏市场参考指标底下,银行一般会估价不足。银行在处理村屋的按揭申请时,有时会因为村屋的业权及地契问题,银行需要派员到现场视察环境,又或者要取得测量师的估价报告后,才批出按揭贷款。

现时村屋最高可以承造八成五按揭,可以做按揭保险,但买家要注意银行对村屋的估价较保守,最好预备资金在手,应付首期增加之用。过往银行一般只会批出P按计划,但现时亦有银行会批出H按计划,视乎买家个别情况而批出优惠利率,当然亦享有现金回赠,至于供款年期,银行最高可批出三十年供款年期,对于较高楼龄的村屋,有银行会采用「四十年减楼龄」,作为供楼年期的指标。

近年亦会丁屋楼花买卖,但买家注意此类屋宇要获批「满意纸」才可补地价,买家购买未补地价的「丁花」是不受法律保障及不会拥有该物业的业权,而银行在没有「满意纸」的情况下,一般不会 批出按揭。另外,买家在购买村屋前,要留意村屋是否有僭建物,否则该单位附有屋宇署的清拆令,会增加物业买卖时被钉契或踢契的风险,故此银行在审批按揭程序及条款上都会相当严谨,一般不会提供预先批核服务,甚至不会接受申请。



回到页顶


「居屋按揭」有什么注意地方
?

购买居屋与买私楼无异,同样可以做按揭上会。现时市面上的居屋大致分三类:新居屋、未补地价的二手居屋及已补地价的二手居屋,由于政府为首两种的居屋业主作按揭担保人,银行的贷款风险较低,借贷条款亦会相对优惠,而买家亦无须进行供款压力测试,至于已经补地价的居屋,银行的借贷条款与一般私楼的优惠分别不大。

居屋中签者要缴付首期之10%作为订金及签署临时合约,绿表及白表申请人可借的按揭成数分别达九成五及九成,无需做按揭保险,假设一个价值250万的居屋单位,白表申请人若中签,只需支付25万元的首期,而10%首期定金即2.5万元。买家签订临约后,便可向银行申请按揭。

买家要留意居屋与私楼所做的按揭计划及及供款年期有异,银行对未补地价居屋的买家,多会批出P按计划。美国联储局预告仍会持续加息,港元利率长远是向上的,居屋买家最好预留充足资金周转。

至于供款年期,房委会对于未补地价的居屋,规定最高还款期为二十五年,至于二手居屋的供款年期,一般以「政府按揭担保年期(30年)减楼龄」作为上限,所以要留意购买二手居屋,未必能有长的还款年期。买家亦要预留一笔资金缴付其他费用,厘印费、律师费、管理费等杂项,有意上车的年轻一族最好预留约楼价的百分之五至十作日后一笔资金周转,以缴付杂项费用及一旦加息每月供款之增加。

购买新居屋按揭资料

按揭成数

绿表申请人

95%

白表申请人

90%

供款计划

银行多批P(P-3.1% )

还款年期

最多25

其他开支

厘印费、律师费、管理费等杂项

回到页顶

 


申请按揭时一般需要什么文件?


A) 受薪人士
(1) 借款人及担保人(如适用)之香港身份证
(2) 物业买卖合约 (适用于新造按揭)
(3) 最近三月个内发出之住址证明 (*如水、电费单)
(4) 工作及入息证明:
– 最近财务年度之税单,或;
– 最近3个月之粮单 (*非固定受薪人士一般须提供6个月证明),或;
– 雇主证明信或公司聘书

B) 自雇人士
(1) 商业登记证
(2) 公司注册证、公司章程及简介 (适用于有很公司)
(3) 最近的税单 (最近两年税单)
(4) 最近的财务报表
(5) 公司最近6个月的银行户口纪录
(6) 个人最近6个月的银行户口纪录 (适用于「按揭保险计划」贷款)
(7) 执业证书 (适用于专业人士)

C) 转按人士
(1) 借款人及担保人(如适用)之香港身份证
(2) 最近三月个内发出之住址证明 (如水、电费单)
(3) 工作及入息证明:
– 最近财务年度之税单,或;
– 最近3个月之粮单 (非固定受薪人士一般须提供6个月证明),或;
– 雇主证明信或公司聘书
(4) 最近3个月之户口供款纪录
(5) 最近之银行还款表


回到页顶

按揭计算机
更多功能
楼价
HK$
按揭成数
%
按揭年期
按揭利率
%
结果
按揭金额
HK$
0
按揭期数
0
首期
HK$
0
每月还款
HK$
0
立即估价
手机应用程式

香港湾仔告士打道160号
海外信托银行大厦17楼

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息