高成數按揭 可作橋梁助買家上車

(2017年9月14日) 新盤密鑼緊鼓推出，經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，隨著金管局在2009年開始實施的樓控措施，物業的按揭成數被調低，發展商提供的高成數按揭便應運而生，令買家以較低的首期入市。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的數據，在2015年，其使用的比率曾高達24.9%，但自金管局的「溫馨提示」後，發展商按揭的使用比率漸趨下降，經絡按揭數字，發展商承造樓花按揭佔比已經下跌至於4.8%(圖一)，反映並未成為市場使用之主流。而經絡最新數字亦顯示，高成數按揭的買家仍為少數，使用七成以上按揭的買家達32.2%，七成或以下的按揭佔比則為67.9%，反映大部分買家仍沿用銀行承造按揭。(圖二)

劉圓圓提醒使用高成數按揭的買家，需要量力而為，因為其供款利率較傳統銀行高，要注意加息周期的來臨會令供款息率更高。近期有高成數按揭的計劃提供可首數年供息不供本，其後才供本金，其特點在於低首期，高利率，高成數按揭較適合一些有穩定收入，但手頭資金有限人士，能夠幫助買家及早上車。好處是首三年增加現金流，而買家可以透過轉按及出售物業，而達到避免繳付較高利息及賺取資產升值的差價。劉氏續指，買家在入市前，最好使用按揭轉介公司預先批核及估價服務，以了解個人的還款能力及可承擔之樓價範圍，估價更最好貨比三家，以提高可借貸之成數。

假設買家買入一個價值七百萬的單位，選擇使用發展商高成數一按計劃，承造七成按揭，還款期二十八年，利率為P(P=5.25)，買家需要三成首期入市(210萬)，首三年每月供款$27,865，三年後欲透過轉按避免捱貴息，尚餘465萬本金，轉按至銀行，最高的借貸只達樓價的六成，借貸額為420萬，屆時樓價假如升至775萬，即有10.7%的升幅，不需要額外的45萬現金，便可轉按至銀行。

買家要留意，可借兩年來樓價有所升幅的有利條件轉按，上述例子的樓價需有40%的升幅，令到買家在無額外的資金底下，仍可透過樓價的升幅，借貸與按揭餘額相約的金額，以償還發展商按揭計劃的貸款。如果樓價在期內下跌，便難以將按揭轉回轉統銀行較低息的產品。

(表一)

(圖一)