美國聯儲局今晨突然宣佈減息1厘至接近0，把聯邦基金利率由原本的1厘至1.25厘，降至 0至0.25厘，並啟動一連串量化寬鬆措施，應付新冠肺炎對市場引起的動盪。雖然今日香港拆息仍受多種因素影響而上升，但全球放水不絕，對本港置業的人士長遠供樓仍帶來3大啟示。
1. H按供樓人士繼續受惠
在美國減息前，H按供樓人士一般要使用封頂利率供樓，例如H按供款計劃為「H+1.24%」，封頂息率為「P-2.75%」，假設P為5.25%，即實際封頂利率為2.5%。過往拆息高企的年代，H按供樓人士往往需要依靠封頂利率供樓，但自從美聯儲局兩星期前減息後，1個月的銀行同業拆息不斷下跌，H按已經跌穿封頂利率，隨著今晨聯儲局減息1厘，雖然今日銀行同業拆息因多項因素上升，但憧憬長遠仍有望跌穿1%，H按實際供樓按息會比封頂息率再少一截，打算上車人士應積極考慮使用H按計劃。
假設供樓人士的貸款額為500萬，供樓年期為25年，Hibor變化會對供樓開始產生不同影響。在原本封頂息率2.5%情況下，每月供款額為2.2萬元，總利息開支達172萬。但如果Hibor跌至0.5%，每月供款減少2,000元至2萬元，總利息開支跌至116萬，足足節省55多萬。
拆息變化對每月供款影響 (假設H按計劃為H+1.24%，封頂息率為2.5%)：
Hibor | 1.8% | 1% | 0.75% | 0.5% |
實際按息 | 2.5% | 2.24% | 1.99% | 1.74% |
每月供款 | $22,430 | $21,782 | $21,168 | $20,565 |
總利息開支 | $1,729,251 | $1,534,534 | $1,350,515 | $1,169,663 |
*Hibor以每日銀行公佈為準，以上例子只作參考
2. 供平過租增加
由於Hibor下跌讓置業人士的借貸成本下降，供平過租的情況會增加。以港島區現時實用面積313呎的單位為例，放售價為600萬或放租16,000元。以承造7成按揭為例，在2.5%封頂息率計算下，每月供款為$ 16,595，比租金為高。但如果Hibor跌至0.75%，每月總供款額為15,503元，比月租為低。對於有置業需求如結婚成家的人士，可考慮在低息期下供樓，既能自用又能視作長線投資。
以600萬物業、按揭成數為7成及供款30年下，拆息變化的供款比較（假設H按計劃為H+1.24%）：
實際按息 | 2.5% | 1.99%（H=0.75%） | 節省金額 |
全期利息 | $16,595 | $15,503 | $1,092 |
每月總供款額 | $1,774,227 | $1,381,088 | $393,139 |
*Hibor以每日銀行公佈為準，以上例子只作參考
3. 資金有機會轉移至物業市場
在全球「放水」帶動下，有助市場釋放資金投資，其中香港物業是投資者熱愛的避險市場，資金有望轉移至香港樓市。近日個別單位過往因疫情出現減價情況，如果有負擔能力的人士可積極睇樓及還價，如見到減價的優質「筍盤」不妨襯低吸納。
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