經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，2015年上半年受惠北水南調，股樓皆旺，港股進入大時代，樓市亦掀起「套股換樓」及「套樓換股」兩股熱潮，帶動按揭貸款額突破千元。踏入下半年，港股受內地股市拖累及希臘債務危機雙重夾擊，恒指7月份急挫，不過中央正積極推出救市方案，恒指今日出現反彈，平復市場波動情緒。除非恒指跌勢再次惡化，嚴重動搖買家信心，或令部份流動資金短缺的買家置業步伐受阻，否則樓市相對股市穩定，加上遲遲未見美國加息訊號，相信在負利率因素支持下，樓市有機會成市場資金避難所。
下半年多個新盤正醞釀推出，料以中上價物業為主，發展商將繼續採取優惠策略促銷，刺激一手市場購買力，屆時業主亦會加入競爭以吸納向隅客回流二手市場，增加按揭需求。不過股市波動難免影響市場氣氛，預期樓按市場將出現價升量穩局面，料2015年全年新取用按揭貸款額按年升24%至2,649億元，並創五年新高，涉及宗數僅升8%至75,390宗(圖一)。
(圖一)
上半年樓按市場回顧
- 上半年新取用按揭貸款額料升四成
今年首季政府推出新一輪收緊按揭措施後，樓市成交短暫受壓，不過次季受惠於港股大時代的財富效應，抵銷相關措施影響力，買家陸續重返樓市，成交亦逐步回升。根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示，今年首5個月的新取用按揭貸款金額及宗數錄得1,057億元及32,246宗，與去年同期的695億元及23,494宗比較，分別有52.2%及37.3%大躍進，更為同期的四年新高；至於今年首5個月新批按揭貸款金額則錄得1,345億元，較去年同期的945億元增加約42.5%。總結2015年上半年，按揭貸款先跌後回穩，料新取用按揭貸款金額達1,207億元，與去年上半年的870億元比較，升幅接近四成。
- 受惠財富效應 中上價物佔比近挑戰五成創新高
經絡去年預期今年中上價以至豪宅物業價格有待追落後空間，事實上，近年上車盤價格急升，與中上價物業價格差距大幅收窄，適逢今年初金管局再出招收緊按揭，將實力不足者淘汰出局，以及在財富效應帶動下，購買力轉投至中上價物業，推動該類物業按揭貸款比例創新高。從經絡按揭轉介研究部數據可見，按物業價格劃分，以價值介乎500至1,000萬元的中上價物業表現勝一籌，佔按揭市場比例由去年下半年的41.5%急升6.2個百分點至今年上半年的47.7%，挑戰五成水平，不但創2005年有紀錄以來歷史新高，更破紀錄取代細價上車盤主流地位。至於細價上車盤，除了盤源買少見少，亦因為按揭成數越收越緊提升上車客入市門檻令成交減少，導致今年上半年200萬元以下物業及200至500萬元的物業佔比雙雙下跌，兩者佔市場比例分別跌至只有4.4%及36.6%紀錄新低，至於逾千萬物業表現則相對平穩(圖二)。
(圖二)
- 內地客佔比僅5.1%創六年新低
內地客以往熱愛來港置業，原因之一，人民幣及港樓均具升值潛力，變相購買港樓有折扣優惠，不過本港樓價由09年起連續6年上升，累計升幅近1.5倍，內地客寧願選擇往較低水的海外物業市場尋寶。與此同時，非本地客現時來港置業備受種種印花稅限制，入市成本大幅上漲，即使發展商以優惠價促銷新盤，仍未能激起內地客以往對港樓的熱情。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，今年上半年內地客佔整體按揭市場比例跌至5.1%，按年下跌2.9個百分點，並創同期的六年新低(圖三)，由此可見，內地客來港置業的高峰期已成過去，本港樓市的購買力取而代之由本地用家支持。
(圖三)
下半年樓按市場前瞻
- 股市波動 磚頭起資金避險作用
港股經歷五窮六絕，惟踏入七月並未翻新，至今不足10日累計跌近3,000點，觸發小股災，雖然今日呈強勢反彈，但不少投資者選擇避走股票市場，料促使資金由波動的股市流入較穩定的樓市避險。展望下半年，股市波動無阻發展商推盤步伐，為協助買家置業，將繼續為旗下新盤提供靈活的置業方案，包括按揭計劃及稅務優惠等。鑑於樓價企穩磚頭有價，加上低息環境持續，投資者需求為資金另覓出路，料「棄股換樓」個案增加，樓市將成資金避難所，因此預計下半年新取用按揭貸款宗數可錄約39,145宗，較上半年的36,246宗增加8%，涉及金額料達1,442億元，較上半年的1,207億元增加兩成。
(表一)2015年下半年預測：
註：最新2015年5月份數據，6月份及下半年為預測數字
- 下半年升幅主要來自一手 全年新取用按揭額料增長24%
值得注意，下半年約有20個新盤即將屆入伙期，涉及單位數以千計，相信年底前將會是該批新盤上會的高峰潮，因此相信升幅主要由一手按揭帶動，料下半年一手按揭額可達380億元，較上半年的255億元增加近五成，期內二手按揭及轉按貸款額料增12%至1,062億元，屆時2015年全年新取用按揭貸款累計可達2,649億元及75,390宗，較去年全年的2,138億元及69,610宗分別增加24%及8%。由於新盤以中上價物業為主，價格普遍介乎500至1,000萬元，此以推算，全年500至1,000萬元的中上價物業按揭表現佔比有機會衝破五成關口。
(表二)2015年全年預測：
註：最新2015年5月份數據，6月份及下半年為預測數字*
- H按產品使用比例挑戰九成高位
上半年在政策市下，整體按揭業務競爭加劇，銀行紛紛推出額外現金回贈、超市禮券、高息存款戶口及信用咭免簽帳等優惠吸客，引起金管局關注。由於金管局建議按揭優惠回贈上限為按揭額1%，為免超出指引水平，個別大型銀行已暫停推出額外優惠，料競爭力將隨之而減弱。
料下半年銀行之間的競爭將集中在按揭產品方面，由於最優惠利率(PRIME)已跌至歷史低位，以最優惠利率為基礎的P按計劃，由2012年5月起，實際利率已長期保持2.15厘，對比與同業拆息(H)掛勾的H按計劃，實際利率約1.94厘，明顯慳息0.21厘，加上個別銀行提供之H按計劃，鎖息上限與P按實際按息水平一致，有效降低同業拆息波動風險，相信年內H按產品會持續受業主歡迎。根據金管局住宅按統計數據顯示，與同業拆息(HIBOR)掛勾的H按計劃之使用比例由去年7月起，已連續11個月達八成以上水平，為2010年後最長紀錄，今年最新使用比例更高達85.2%，由此可見，H按計劃深受業主愛戴，而以最優惠利率(P)為基礎的P按計劃，使用比例跌至只有12.2 %，至於定息按揭產品則嚴重落後大市，已連續15個月沒有業主採用。為爭取2015年下半年的新盤按揭市場份額，料銀行會集中推出優化H按產品，屆時H按計劃使用比例料更上一層樓，挑戰九成高位(圖四)。
(圖四)
- 港加息落後美國 「經絡按息」2.15厘以下窄幅徘徊
自2008年金融海嘯後，本港按揭利率跌至歷史新低，預期美國加息，本港按揭利率正常化進程將無可避免。理論上本港息口走勢某程度取決於美國加息步伐，但實際上銀行亦會因應影響市場購買力的政策及經濟因素作出調節，本港加息步伐或落後於美國。
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，反映最新實際按息水平之「經絡按息」於5月份錄得1.95厘，連續14個月處於2厘以下水平。市場普遍預期美國9月份有機會加息，不過劉圓圓認為，本港銀行亦未必會跟隨。究其原因，銀行經歷七次收緊按揭政策管理，風險管理明顯增強，其次是現時市場資金相當充裕，截至今年6月份，本港銀行體系結餘高企3,100億元以上，最新港元貸存比率最新跌至77.9%，創2010年12月後新低，上述兩項數據均反映目前資金成本欠上升壓力，相信銀行傾向樂意為優質業主提供有抵押貸款，尤其下半年新盤上會潮將至，銀行勢積極優化低息的H按產品吸引業主，在H按計劃使用比例高企的情況下，料屆時「經絡按息」僅於2厘至2.15厘窄幅徘徊(圖五)。
(圖五)
劉圓圓補充，本港按揭利率持續高於通脹率，經絡實質按息（即以經絡按息減去本港通脹率）由2010年至今仍處於負按息利率水平，為按揭史上最長紀錄，截至今年5月份，最新經絡實質按息仍處於負1.84%，負按揭利率時期已持續達六年，按息上調壓力有限，促使市民購買磚頭保值，對樓價有支持。今年上半年平均按揭貸款額已升至328萬元，樓按市場價升量穩局面持續，因此2015年全年新取用按揭貸款額可望創出2,649億元佳績，較去年全年增加24%。
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