有見近期高成數按揭貸款比例上升，有記者朋友問筆者貸款是否都來自發展商推出的「一按加二按」，事實上，為了減低首期開支，當中亦有置業人士採用按證公司的按揭保險貸款計劃，筆者在下文將會與大家說說兩者的特點。
金管局於今年三月收緊額外融資限制，但凡整體按揭成數超過所容許的20個百分點，其適用的「供款與入息比率」(DSR)上限將下調5個百分點，二按及按保均受此限。首先，二按就是發展商夥拍指定銀行及金融機構，分別向買家借出一按及二按貸款，而二按必須獲得一按銀行的同意。相比按保，二按的息口除首兩至四年有優惠外，其後每年按息通常都較一按息口高，而且還款期較短，一般為20至25年。雖然二按不設樓價限制，但買家有時會享有較少樓價折扣，而且銀行計算壓力測試時，是以混合年期中的最高息率計算。
至於按保則為銀行提供按揭保險，以保障銀行為買家提供高於金管局指引之貸款所帶來的風險，按揭貸款息口通常是現時市場上最優惠的計劃，而且還款期長達30年。不過，買家需要繳交保費，為貸款額的1.15至4.35%不等，視乎按揭成數及年期而定，保費可選年繳或一次付清，後者通常可獲折扣。同時，申請按保需要「過三關」，買家必須是首次置業人士，而且物業用途為自住。另外，按保樓價上限為600萬元，可造八成按揭，要提高至九成按揭的話，更只限400萬元或以下物業。
以一個580萬元單位為例，做八成按揭(六成一按加兩成二按)，首期為116萬元，以還款期25年、按息2.15厘計算，一按月供15,006元。至於二按部分，首四年按息為P(P=5.25%)減3.1厘，實際利率2.15厘，二按月供5,002元；惟其後按息為P加0.75厘，實際利率6厘，二按月供7,084元。換言之，第五年開始每月總供款22,090元，全期利息1,886,827元。
若申請按保並將保費加借於按揭貸款中，做八成按揭，首期為116萬元，以還款期25年、保費率2%、按息2.15厘計算，保費400元，月供20,007元，每月總供款20,407元，全期利息1,389,477元。由於兩項按揭計劃有別，置業人士應按個人需要、可負擔首期及還款能力，嚴選適合自己的計劃，現時入市亦宜考慮美國加息後的影響。
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