樓市觀望氣氛持續

一眾有關心樓市的讀者，相信不難感受到近日樓市氣氛之轉變。隨著早前推出的收緊按揭措施出台，加上美國信貸評級被調低，再加上股市像近日天氣驟情驟雨，市場觀望氣氛日漸濃厚，本港樓宇買賣亦出現拉鋸局面。從按揭方面看，交投轉淡與置業成本明顯上升有重要關係。

根據新措施限制，物業價值700至1,000萬元的按揭成數上限降至六成，貸款額亦不可多於500萬元。引用上一篇專欄例子，業主早年以九成按揭購入一個600萬元的物業，假如物業現時已升值兩成至700萬元以上，轉按即時受到新措施限制，加上按息調升，轉按所帶來的慳息效果有限，除非此類物業的業主打算急於套現，否則大部份會選擇以靜制動。即使業主希望透過換樓改善生活，措施實行後，亦需預備更多資金彌補按揭成數減少的差額。

又以太古城換樓個案為例，該屋苑最新平均呎價約9,987元，假設業主持有一個市值近600萬元的585呎兩房單位，計劃升級轉換同屋苑三房單位，現時太古城約779呎的三房單位普遍造價700至800萬元，惟業主現時的按揭成數最高只有六成，貸款額亦不可多於500萬元，與六月份前仍可承造的七成按揭比較，首期增加超過10萬元，可見此類換樓人士需要加大資金預算。再者，按揭保險計劃下的住宅物業價格上限已調低至600萬元，換句話說，此類物業的業主既不能承造七成按揭，亦不符合按揭保險計劃的資格，對換樓市場構成阻力。根據經絡按揭轉介研究部最新數字顯示，樓價介乎500萬元至1,000萬元的中上價物業的按揭比率顯著減少，由三月份最高26.8%下降至八月份的17.1%，收緊按揭措施之影響力逐步浮現。