樓價回升 中小型樓盤主導市場

題：樓價回升 中小型樓盤主導市場
文：經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓
 
根據美聯的樓價走勢圖，回顧二零一五年八月，實用面積平均樓價創新高至$10,970後，就一直回落本年三月$9,720的位置，隨後力追至今年八月的$10,024。樓價回升，現時樓價較一九九七年六月的$7,767還高出差不多三成。主要由一手盤帶旺，當中以中小型樓盤最受歡迎。從買家做按揭方面而言，以中小型樓盤做按揭的門欖較大型盤低。許多銀行亦看準旺市而爲新樓提供優惠H按，並大大降低門欖至200萬即可入場。
 
根據研究顯示，中小型樓盤，即樓價屬二百至五百萬元的市場佔比由本年初一月反追樓價屬五百萬至一千萬元的市場佔比，當時勢均力敵，各佔四成。其後，前者一直反超前，三月份已佔57%，而後者則回落至約28%。最新數據中可見，中小型樓盤於八月份的佔比達57.2%。
 
中小型樓盤的另一優勢就是其按揭成數限制較低。根據2015年2月27日推出之樓按措施修訂，以自住用途的住宅物業爲例，700萬至1,000萬以下之物業按揭成數由原本最高可按七成下調一成至六成，按揭額上限亦比鎖定爲五百萬，則樓價值八百三十三萬以上的樓已不可做到六成。反之，四百五十萬元以下物業可做按揭高達八成，按揭金額上限360萬元，按揭成數則較寬鬆，買家相對更輕鬆置業。
 
現時銀行結餘仍超過2,595億港元，加上，累計首七個月的新取用按揭金額及宗數均較去年同期少超過四成。而且，加息議題升溫，美國年底加息的機率升至六成，本港有可能於明年初上調息口，隨之然亦會影響浮動安息的息口。因此，除了銀行會希望在較低資金成本的時期追回上半年度的淡薄生意外，準買家亦會想把握在這場銀行按息戰中以優惠的低息先入市，節省置業當中的利息成本。另外，多間地產商亦公布新盤末季估計達8700伙應市，單是十月已有多個新盤上會，相信本年度第四季初已經會進一步推高樓市，及帶動按揭市場，而相信當中中小型樓盤仍會主導市場需要。