揀H按注意「鎖息上限」

本港按息走勢今年先升後回穩，踏入下半年，按揭市場隨即展開新一輪拆息（H）按揭減息戰。經絡目前可為客戶提供全新拆息掛勾的H按計劃，實際按息低至1.86厘。筆者相信會有其他銀行相應跟隨推出具有吸引力的H按計劃吸客，預期下半年按揭市場競爭將會更為激烈。

回顧今年上半年，按揭市場規模縮減，銀行紛紛各出奇謀推出多元化按揭產品，並積極加強提供優質服務吸客，例如：高成數按揭、定息按揭、存款掛勾按揭及特快預先評估服務等計劃，當中定息按揭受到銀行的加息潮帶動，一度成為市場焦點。現時定息按揭戰現時暫告一段落，不過拆息（H）按揭減息戰隨即展開，按息戰此起彼落。由於現階段美國尚未有實在的退市時間表，故大部份客戶選擇按揭計劃時，仍期望抓緊目前低息機遇，當中逾九成置業人士傾向採用按息較低的浮息市場。是次有銀行推出全期按息低至H+1.65%、鎖息上限低至P-3%的優惠，而且現金回贈高達1%，換言之以7月11日銀行公會公布之最新一個月同業拆息0.21厘計算，實際按揭僅1.86厘，對比定息按揭計劃實際按揭由2.4厘至3.25厘水平，的確相當吸引。

但業主亦要留意，拆息對市場的敏感度較高，變化速度和幅度可以很大。舉例1997年至1998年，當時本港一個月同業拆息單月一度由1997年12月的7.57厘急升至1998年1月份的12.34厘，因此置業人士在決定使用H按計劃之前，必需衡量加息風險及將會承受加息之心理準備。亦要比較H按計劃的按息上限部份的利率，一般以貼近P按利率較為佔優。不過由於H按與P按的實際息差近月變化有限，兩者差距近月一直徘徊0.24厘，未能即時起顯著慳息效果，筆者料H按使用比例大幅回升至2010年的活躍水平機會甚低，按息走勢持平。