經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，美國推出第三輪量化寬鬆措施，同時延長低息環境至2015年，增加市民購買磚頭保值的意欲，不過金管局為保持銀行體系穩健，旋即推出第五輪收緊按揭措施，提升準買家入市門檻，預期物業成交量將因此而減少，同時拖累第四季按揭表現，料二○一二年全年新取用按揭貸款金額僅約1,713億元，按年下跌兩成半，並創○七年以來五年新低(圖一)。
第五度收緊按揭
成交減少影響按揭需求劉圓圓表示，去年六月份政府擴大收緊按揭範圍至中價物業，導致下半年樓市成交顯著減少，全年整體物業註冊亦出現價量齊跌局面，從經絡按揭轉介研究部數據可見，去年全年整體物業註冊量只有108,790宗，涉及註冊金額錄得5,714億元，較二○一○年全年錄得的162,739宗及6,895億元，分別下跌33.2%及17.1%。是次政府再度出招收緊按揭，主要針對部份資金不足的投資者及用家，短期內難免窒礙樓市成交步伐。劉圓圓認為，此舉有助穩定樓市及減低銀行借貸風險，惟新一輪措施將進一步削弱市場購買力，相信今年全年樓市成交量仍處於跌勢，連帶將影響按揭需求。
年內按揭比率料於五成半水平徘徊
收緊按揭措施自二○○九年首度推出以來，力度有增無減，置業人士的入市成本相應增加，變相拖低整體按揭比率。根據經絡按揭轉介研究部及金管局數字顯示，今年七月份的按揭比率只有54.4%，與二○○九年高峰期的65.9%比較，相差達11.5個百分點。按揭比率主要反映貸款人的在市場上的平均按揭成數，上述數字反映措施有效限制借貸。由於上週推出的第五輪收緊按揭措施主要針對擁有多於一個物業的投資者，合資格用家仍可借取較高按揭成數，劉圓圓相信措施推出後，對於現時以用家主導的市場，影響相對較輕微，惟置業成本確實因而相對上升，料物業成交量以及按揭貸款金額亦會下跌，而按揭比率將於五成半水平徘徊。(圖二)
圖二
按市萎縮 料銀行推多元化計劃吸客
總結今年首七個月的按市表現，新取用按揭貸款金額累計只有981億元，並未及去年全年新取用按揭貸款金額2,278億元的一半。隨著樓市成交減少，展望今年年底前，按市難有大突破，加上按揭比率持續徘徊低位，按揭貸款反彈的機會亦不大，第三、四季按市料平穩發展，因此預期二○一二年全年新取用按揭貸款金額將錄1,713億元，較去年全年下跌兩成半，屆時將連續兩年錄得負增長。劉圓圓補充，按揭市場規模持續萎縮，受制於新一輪措施，相信年內銀行將推出更多元化及極具吸引力的按揭產品，積極吸納優質客源以提升市場份額，屆時按揭業務競爭將轉趨激烈。
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