應對「完美金融風暴」

幾位財金官員連日來提醒置業人士小心市場風險，擔心美國加息為本港樓市帶來難以避免的下調風險，或政局不穩引發「完美金融風暴」。事實上，樓市屬週期性，有起有伏在所難免，因此置業人士入市前最好計算個人負擔能力，確保一旦加息仍有足夠能力應付。至於選擇按揭產品時，除了比較目前按息是否可享即時慳息優惠外，亦要留意加息後的支出不會與其他按揭產品有很大差別，以避加息週期重臨，每月供樓負擔較其他按揭計劃沉重。

2014年至今，按揭市場的產品仍然以浮息按揭產品最受歡迎，使用比例方面佔整體市場較大份額。一直以來，傳統最優惠利率(PRIME)為基礎的P按計劃向來不乏用家垂青，不過最優惠利率(P)現時欠缺下調空間，故以最優惠利率(PRIME)為基礎的P按產品吸引力亦隨之而下降，因此以最優惠利率(PRIME)為基礎的P按計劃使用比例，6月份再下跌5.4個百分點至21%，預期7月份甚至會跌至少於兩成。銀行除了在價格上競爭，同時亦在產品質素上競爭，上半年有大型銀行推出針對新盤按揭計劃，其中最具競爭力的為同業拆息(H)存款掛鈎按揭計劃，其後不乏中小型銀行加入戰團，根據金管局住宅按統計數據顯示，與同業拆息(HIBOR)掛勾的H按計劃使用比例由去年底起節節上升，成為主流產品，6月份H按計劃使用比例再增加5.3個百分點至76.7%，創2011年6月後的三年新高，至於定息按揭產品未能突顯優勢，已連續四個月沒有業主採用。

大型銀行實力雄厚，下半年積極推廣H按計劃之餘，甚至將上述最新的同業拆息(H)存款掛鈎按揭計劃推擴至二手物業市場，使之更為普及。現時之H按計劃可謂進可攻時退亦可守，究其原因，按揭息率低至H+1.7%，而且鎖息上限可媲美P按計劃實際按息，換言之，現時的低息H按計劃較P按計劃慳息，即使加息週期重臨，供樓支出亦不會與P按計劃出現很大差距，因此深得業主歡迎，預期H按計劃的使用比例年內有望重返逾九成高位，將P按產品比下去。至於定息按揭計劃，相信要待今年下半年的加息壓力增加，銀行因應資金成本及市場需要調整策略，才會再掀熱潮。要避免在這個可能出現的「完美金融風暴」中被淹沒，置業人士在入市前仍須謹慎計算，平衡風險。