【按揭101】拆解按揭的4大誤解

不少人士置業時對按揭採取較保守態度，覺得借貸如洪水猛獸，可以的話應盡量不做按揭，就算承造貸款後也應盡快還清。不過作為一個精明的置業人士，其實應該借助按揭的借貸能力，增加個人現金流而致富，以下將解答坊間對按揭的4大誤解。

誤解（一）：盡量唔好用按揭？

債務可分為兩種，第一種是良性債務，為借貸人帶來長遠收入，按揭為其一，由於物業具有升值作用，不像衣服手袋只會隨著歲月增長而折舊，透過按揭能夠增加本身的借貸能力再置業創富。第二種是惡性的債務，為借貸人財務帶來損失，愈借愈窮，例如購物及享樂的借貸。

有人認為按揭利息開支不化算，但基於現時低息環境，以現時實際按息2.5%計算，市面上大量收息產品高於按息，只要懂得賺取息差便毋須擔心，亦可以善用「按揭儲蓄掛鈎戶口」（Mortgage link）對沖按揭利息開支，所以不應對按揭採取負面態度。

誤解（二）：按揭供款年期愈短愈好？

不少人認為承造按揭年期愈短愈好，節省利息開支，但會影響個人現金流，每月供款未必能負擔得起。以一間600萬物業承造6成按揭及實際按息為2.5%的個案為例，如果按揭年期為10年，每月供款高達33,937元，但20年期的供款只需 19,076元，兩者相距達1.4萬，供樓人士的供樓壓力會大增。

另外，置業人士也要考慮供款與入息比例及壓力測試的問題，10年期的供款與入息比率要求月入高達67,874元，壓力測試要高達月入65,115元，但20年期的供款入息比率及壓力測試的月入要求只需38,153元及41,273元。申請人應根據自身的收入及生活開支等情況，而考慮能否用較短按揭年期。

不同供款年期比較（假設600萬物業，6成按揭，實際按息2.5%）

誤解（三）：本身按揭計劃低息低不應轉按？

不少本身有按揭在身的人士會基於本身按揭計劃較低息，認為轉按無著數。其實每個按揭個案情況不同，不能一概而論。首先要把現金回贈考慮在計算之中，雖然現時最高現金回贈已降至1.6%，但每次轉按仍有數萬元入袋，根據罰息期一般只有兩、三年，轉按「密食當三番」後仍有機會賺盡優惠。而且轉按不應只考慮利率，還要考慮資金調配因素，轉按後透過物業升值套現的資金，能夠作投資或其他周轉用途，例如買入海外物業或幫助子女升學，所以應先評估才下決定。

誤解（四）：「按保」＝「二按」？

如果貸款成數高於六成，可以申請按揭保險計劃增加按揭成數，今年政府推出新按揭保險計劃大幅增加首置人士的借貸能力，導致近月相關查詢急增。不過不少人士混淆「按保」與「二按」的分別，且誤會首六成按揭由銀行借出，餘下六成至九成的貸款由按揭保險公司借出。其實實際上是由銀行支付整筆貸款，但由按保公司提供六成至九成按揭貸款風險的保障，按保費用已在香港按揭證券公司的網頁中詳細列明，收費較便宜。「二按」則是指在第一按揭以外，由其他貸款公司提供的按揭，利息可高達十幾二十厘，置業前必須懂得分辨清楚。


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