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理財教室 / 按揭教學

【H按2023】大型銀行調整H按「封頂位」,市場上仍有更好選擇?

2023.09.11

鎖息上限(俗稱「封頂位」)是H按重要條款之一,但不少置業初哥申請H按計劃時,不知道鎖息上限的存在及用途,選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔,壓力測試也能過得更輕鬆。想知2023年最新封頂位資訊?經絡按揭一一為大家拆解。

鎖息上限_經絡按揭2

鎖息上限為何很重要?

現時市場上有超過9成的供樓人士使用H按計劃,H按是以銀行同業拆息計算的按揭計劃。拆息(HIBOR)會於早上由銀行公會公佈。現時大部份銀行會用一個月拆息計算其實際按息,亦有大型銀行會以自身的拆息計算利率。H按的計算方法是以拆息再加上固定息率計算,例如H按計劃為H+1.3%,去年拆息為0.25%,實際按息為1.55%。

不過,拆息是會根據息率走勢、銀行資金水平、季節因素等出現變化,自從去年低進入加息周期,近日拆息已升至4%水平,根據H按計劃H+1.3%,實際按息理論上已經達到5.3%以上,但現時供樓人士的實際按息仍只是3%左右,是由於銀行一般會為H按計劃提供鎖息上限的保障,現時市場的鎖息上限保障為P-2.25%,P為5.875%,實際按息仍然為3.625%。

鎖息上限是否會變?

H按鎖息上限的實際按息並非一成不變,首先,銀行會不時調整新按揭計劃的固定息率部份,對新造按揭客人帶來影響;其次,由於鎖息上限是以最優惠利率(P)及固定息率組成,因此如果銀行調整最優惠利率,鎖息上限也會出現變化,此舉對新造按揭及供樓中的人士也會帶來影響。

2023年9月銀行大削封頂息率,前後差幾多?

近日有大型銀行計劃上調拆息按揭計劃(H按)的鎖息上限,由現時P-2.25%大幅增加0.5%至P-1.75%,即實際封頂息率由3.625%增加0.5%至4.125%。

以500萬元貸款額,供款30年,新造H按計劃為H+1.3厘,並以封頂息率計算,大型銀行上調鎖息上限前,H按鎖息上限為P-2.25%(P為5.875%),實際封頂息率為3.625%,每月供款為$22,803,壓力測試為$47,971。上調鎖息上限後,H按鎖息上限為P-1.75%(P為5.875%),實際封頂息率為4.125%,每月供款將增加$1,429(6.3%)至$24,232,壓力測試增將加$2,663(5.6%)至$50,634。

 實際按息每月供款壓力測試
調升前3.625%$22,803$47,971
調升後4.125%$24,232$50,634
 

市場上仍有封頂息率3.625%的H按計劃?快搭低息H按尾班車!

雖然大型銀行調整封頂息率至4%以上,但市場上其實仍有銀行提供低至實際按息3.625%的H按計劃。想知詳情,可填寫以下按揭申請表與我們聯絡!

 


鎖息上限FAQS

1. 鎖息上限有甚麼好處?


H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃,「H」就是指拆息Hibor。如果拆息短時間上升,H按供樓開支便急增,因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」,當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。

 

2. 鎖息上限是否不變?


由於銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率(Prime rate)計算,所以是會出現變化的,如果銀行調高最優惠利率,鎖息上限也會上升。例如按揭計劃是P-2.5%,該銀行的最優惠利率為5%,實際封頂息率是便是5%-2.5%=2.5%。假設銀行調高最優惠利率至5.25%,實際封頂息率是便增加至2.75% (5.25%-2.5%)。

鎖息上限_經絡按揭1



3. 壓力測試與鎖息上限有關?


不少置業人士以為使用H按供樓,是以拆息計算壓力測試,其實是以鎖息上限計算。例如按揭計劃的實際封頂息率為2.5%,銀行便以2.5%+2%進行壓力測試。因此,如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%,B銀行為2.7%,其他按揭條款不變,壓測門檻便出現4.5%及4.7%的分別。對於一些壓力測試「踩界」的人士,必須更加關注鎖息上限的高低。


4. 在加息周期下銀行調整鎖息上限,導致新造按揭供樓利息增加,有甚麼方法可對沖支出?

準業主可考慮選用Mortgage-link按揭存款掛鈎計劃,由於戶口享有與按揭息率一致的利率,比銀行一般的活期息率已高出一截,所以能對沖部份按揭利息支出。Mortgage-link高息部份的存款額上限一般為按揭剩餘貸款額一半,供樓人士可根據自己財務情況做好財務配置。

伸延閱讀:

【加息搵錢攻略】多餘資金應放在mortgage-link還是定期存款?
 

由於每間銀行的按揭計劃各有不同,其他因素如物業類型又會影響最終批出的鎖息上限,加上選擇一個適合的按揭計劃,鎖息上限只是其中一個考慮因素,申請按揭前可先聯絡經絡按揭,在按揭專員的協助下找出一個最適合自己的按揭計劃。

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