半新盤是指入伙不久的樓盤，由於樓齡夠新，毋須擔心失修問題，深受不少買家歡迎。近日有市場消息指出個別半新盤單位出現鬆綁潮，又有單位減價成交，為置業人士提供更多買樓選擇。為半新盤申請按揭有何好處？如何善用按揭借貸力供款？經絡按揭轉介一一為大家拆解。
1. 半新盤出現鬆綁減價潮原因
半新盤會出現鬆綁潮及有業主減價出售，主要基於以下原因：
a. 「呼吸PLAN」
半新盤單位出現減價，其中一個原因與按揭有關，當初發展商為吸引欠首期的上車客提供更多選擇，推出息不供本的「呼吸Plan」貸款計劃，業主毋須通過壓測及提供入息證明便能以低首期上車，在指定「蜜月時間」內只需還低息不還本，但蜜月期後便轉變為P或「P加」。由於當初能輕易申請貸款，在蜜月期後如果無法捱高息便要申請轉按，但業主又未必符合入息資格，最終只有把物業沽出。
b. 額外印花稅
半新盤會出現「鬆綁潮」，主要與額外印花稅因素有關。根據現時額外印花稅制度，如果物業持有期為6個月或以內，稅率為15%；如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，稅率為10%；如物業持有期超過12個月但在24個月或以內，稅率為5%。假如物業成交價為800萬，額外印花稅高達80萬至160萬，所以新盤買家為了慳稅，除非遇上特別理由，否則通常不會在3年內沽出單位，盡量等待3年後才沽出單位，最終出現半新盤「鬆綁潮」。
半新盤申請按揭優勝之處：
半新盤湧現下，如果打算入市「撈筍盤」，比起一般舊樓，半新盤的優勢是夠「年輕」。基於申請按揭需要計算物業樓齡，一般以「75減」計算最長還款年期，半新盤只有數年樓齡，一般可做30年還款期。選擇長還款期不但還款更輕鬆，還更易通過壓力測試。以一個700萬物業為例，以現時一般新造按揭計劃H+1.5%，以今日拆息0.42%計算，實際按息低至1.92%，封頂息率2.5%計算，如果申請六成按揭，選擇30年還款期，壓力測試要求只需要$ 39,745，但選擇20年，壓測要求增加$8,407至$48,152，選擇15年的話，壓測要求更比30年增加$17,451至$ 57,196。在低息環境下借貸成本低，就算本身能通過壓測及具備還款能力，亦可以使用較長還款年期把現金留在身邊，進行更完善的財務配置。
30年 vs 20年 vs 15年按揭比較：
| 30年 | 20年 | 15年 |
每月供款額 | $ 16,595 | $ 22,256 | $ 28,005 |
入息比率 | $ 33,190 | $ 44,512 | $ 56,010 |
壓力測試 | $ 39,745 | $ 48,152 | $ 57,196 |
（假設樓價700萬、六成按揭、按揭計劃為H+1.5%、封頂息率2.5%及還款年期30年）
大家只要善用按揭的借貸能力，買入半新盤自然更加輕鬆。如打算入市置業，簽約前歡迎致電319-66688與按揭專員聯絡，在專業的意見下，找出最適合自己的按揭計劃。
按揭借貸力
按揭成數 | 90%按揭保險 | 非首置按揭限制 | 按揭保險
月供比率DTI | 壓力測試 | 按揭保費 | 信貸記錄 | 提升借貸力
按揭產品
H按 vs P按 | 定息按揭 | 發展商按揭 | 什麼是HIBOR | 什麼是Prime Rate
即供 vs 建築期 | Mortgage Link | 呼吸Plan
物業類型
一手樓花或現樓 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 舊樓按揭 | 工商舖按揭 | 車位按揭 | 大灣區按揭 | 安老按揭
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