踏入新一年，多間大型銀行重新調升按揭計劃的現金回贈，吸引市場目光。對於新手入市人士未必熟悉現金回贈玩法。究竟現金回贈是甚麼？如何計算入貸款額？用哪個計劃置業才最著數？我們一一為大家拆解現金回贈的三大疑問。
疑問（一）：現金回贈幾時到我手？
現時每間銀行推出的按揭計劃相差不算太大，而不少客戶決定選擇哪間銀行，以現金回贈作為首要考慮。有關回贈一般會在貸款提取日後兩星期內，以現金方式存入戶口，現時銀行推出的按揭貸款現金回贈由0.5%至1.6%不等，視乎每間銀行及貸款額而定，要一次過知道各按揭計劃的優勢，可向按揭比較專家求助。
疑問（二）：現金回贈要計入貸款額？
金管局針對銀行發放現金回贈有嚴格規定，如果現金回贈超出貸款額的1%，必須把現金回贈計算在貸款額內。如果現金回贈不高於1%，便毋須計算入貸款額內。以900萬物業承造六成按揭為例，如果按揭計劃現金回贈只有0.8%，實際現金回贈有43,200元，有關回贈不會計入貸款額。如果按揭現金回贈為1.5%，現金回贈會有81,000元，有關回贈需要計入貸款額內，導致最終批出的貸款額低於531萬，首期的預算要額外增加81,000元。
現金回贈比較實例：
樓價 | 900萬 | |
按揭成數 | 60% | |
現金回贈百分比 | 0.8% | 1.5% |
現金回贈金額 | $43,200 | $81,000 |
對置業預算影響 | ||
貸款額 | $5,400,000 | $5,319,000 |
首期 | $3,600,000 | $3,681,000 |
疑問（三）：應該選擇較高還是較低現金回贈？
打算置業或轉按人士看到這裡或者充滿疑問，究竟應該是否應該選擇較低現金回贈？大家首要考慮自己的現金儲備是否足夠，對於一些剛剛「摱車邊」上車的人士，置業需要支付律師費、印花稅、經紀佣金等雜費後，手上已沒有現金，如果尚要增加首期資金，難免百上加斤，選擇1%的現金回贈按揭計劃相對較為安全。
不過，對於手上資金鬆動的人士，應該考慮現金回贈較高的按揭計劃。假設準買家手上有現金230萬，希望買入一個500萬單位並承造六成按揭，扣除所有置業開支後，如果使用1%按揭計劃，雖然手上有12萬現金，但貸款額始終較高。而選擇現金回贈較高的人士，雖然最後手上現金只有9萬，但貸款額仍相對較低一截。
現金回贈不同開支比較：
樓價 | 500萬 | |
按揭成數 | 60% | |
現金回贈（%） | 1% | 1.5% |
現金回贈 | $30,000 | $45,000 |
首期 | $2,000,000 | $2,045,000 |
印花稅(3%) | $150,000 | |
代理佣金 | $50,000 | |
律師費 | $10,000 | |
手上現金 | $2,300,000 | |
餘下現金(手上現金-首期-印花稅-代理佣金-律師費+現金回贈) | $120,000（勝） | $90,000 |
貸款額 | $3,000,000 | $2,955,000（勝） |
總括而言，置業人士應該根據自己的財政狀況，選擇哪種現金回贈方案較為適合，如果對申請按揭有任何疑難，經絡按揭轉介的專業團隊會獨立處理每個申請人的需要，提供最適切的按揭方案。
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