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購買銀主盤須知(二)
2013.11.04

上文筆者指出,「銀主盤」是指在按揭期間斷供的物業,由銀行收回再出售,以抵銷業主的債務。根據金管局最新9月份按揭統計數字顯示,反映業主供款質素指標之一的按揭拖欠比率正處於歷史偏低水平,當中拖欠逾三個月及拖欠逾六個月的比率,分別只有0.2%及0.1%,由此可見,物業斷供的情況並不嚴重。

正因如此,現時市場上的「銀主盤」數量相當有限,對比1997年金融風暴後樓價急挫,負資產個案急增,業主不但資不抵債,而且在高息年代下,更無力償還按揭貸款,以致當年不少物業被銀行收回成「銀主盤」。直至2003年,本港經濟持續疲弱,加上受到沙士事件影響,雙重夾擊之下,「銀主盤」累積的數量高達數以千計,屬於超高水平。近年美國頻頻推出量化寬鬆措施,促使資產價格增值,樓價穩步上揚,按揭息率持續於低位徘徊,業主的供款壓力遠不及1997年,由2004年至今,按揭拖欠逾三個月的比率已長期處於1%以下水平,而2011至2012年期間,更跌至只有0.1%,拖欠個案可謂寥寥可數,銀主盤亦顯著減少。

「銀主盤」申請按揭手續與一般私人物業無異,按揭成數同樣受到物業價格的限制,讀者可能會有疑問,為什麼很多人認為「銀主盤」的按揭成數偏低?最主要原因,一般私人物業買賣,在簽訂臨時買賣合約後,買賣雙方可協議正式成交日期,成交期由簽臨約起計算,快則一個月,慢則可達兩個月以上,視乎物業種類而定。舉例,居屋第二市場及村屋單位必須先補地價才可在市場上自由買賣,故此成交期會較長,讓買家有足夠時間辦妥補地價手續及申請樓宇按揭貸款,如果村屋涉及僭建或業權問題,銀行甚至會派員到現場作實地考察,而代表律師亦須時核實單位的樓契。另外,首期不足的買家,更可透過香港按揭證券有限公司申請按保,借取七成以上按揭,按保審批時間普通約兩至三星期。相反,鑑於「銀主盤」成交期往往只有約一個月,缺乏彈性,因此新買家未必有足夠時間申請按保,只能借取較低按揭成數。

 


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