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樓價按季微跌未足以構成負資產大增
2013.08.08

去年第三季負資產個案絕跡市場,港人短暫擺脫負資產陰霾,事隔一年,負資產個案三季後再度重現。根據金管局公布最新負資產數據顯示,今年第二季新增負資產住宅按揭貸款個案錄得27宗,筆者相信主要是因為近月業主願意將議價空間擴闊,以致今年第二季樓價稍為回落有關,有少部份採用按揭成數較高的新造按揭業主,相對較容易跌入負資產行列。不過今年上半年累計仍有2.5%升幅,除非下半年本港樓價下調幅度超過一成,否則仍未足以使負資產個案大增。
 
為了保障銀行體系穩定,政府過去數年持續收緊按揭,現時置業人士入市變相需要預備較多首期。金管局數據顯示,今年6月份的新批住宅按揭比率平均為55.1%,與2002年高峰期的68.9%比較,相差13.8個百分點。理論上,負資產是指現有物業的市值低於物業按揭貸款額,即業主支付首期越多,抵禦樓價下調能力越大,回顧2002年,當年樓價全年累計下跌11.2%,負資產個案由第一季的67,500宗開始逐步增加,升至2003年第二季超過十萬宗。但實際上,現時的按揭比率較低,因此筆者相信即使今年整體樓價下跌逾一成,亦不足以構成負資產如2003年大量攀升。
 
值得注意的是,自從九成半按揭取消後,現時最高按揭成數只有九成,亦只有400萬元或以下的住宅物業才有資格申請最高九成按揭貸款,換言之,若然短期內樓價急跌超過一成,首當其衝將會是使用較高按揭成數購買資助房屋的買家,以及透過按揭保險計劃購買400萬元以下之私樓業主,此類新造按揭業主將率先跌入負資產行列。

 去年第三季負資產個案絕跡市場,港人短暫擺脫負資產陰霾,事隔一年,負資產個案三季後再度重現。根據金管局公布最新負資產數據顯示,今年第二季新增負資產住宅按揭貸款個案錄得27宗,筆者相信主要是因為近月業主願意將議價空間擴闊,以致今年第二季樓價稍為回落有關,有少部份採用按揭成數較高的新造按揭業主,相對較容易跌入負資產行列。不過今年上半年累計仍有2.5%升幅,除非下半年本港樓價下調幅度超過一成,否則仍未足以使負資產個案大增。
 
為了保障銀行體系穩定,政府過去數年持續收緊按揭,現時置業人士入市變相需要預備較多首期。金管局數據顯示,今年6月份的新批住宅按揭比率平均為55.1%,與2002年高峰期的68.9%比較,相差13.8個百分點。理論上,負資產是指現有物業的市值低於物業按揭貸款額,即業主支付首期越多,抵禦樓價下調能力越大,回顧2002年,當年樓價全年累計下跌11.2%,負資產個案由第一季的67,500宗開始逐步增加,升至2003年第二季超過十萬宗。但實際上,現時的按揭比率較低,因此筆者相信即使今年整體樓價下跌逾一成,亦不足以構成負資產如2003年大量攀升。
 
值得注意的是,自從九成半按揭取消後,現時最高按揭成數只有九成,亦只有400萬元或以下的住宅物業才有資格申請最高九成按揭貸款,換言之,若然短期內樓價急跌超過一成,首當其衝將會是使用較高按揭成數購買資助房屋的買家,以及透過按揭保險計劃購買400萬元以下之私樓業主,此類新造按揭業主將率先跌入負資產行列。
 


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