二手市場表現回勇 按月升29.4% 拆息未減 預計定息按揭計劃將增至4%

根據金管局11月份住宅按揭統計調查結果顯示,所有按揭數據比10月份均有上升的趨勢。11月份新申請按揭貸款的宗數為12,265宗,較10月份的11,280宗上升8.7%,連續四個月破萬宗關口。而11月份新取用按揭貸款錄得7,022宗,與10月份的5,966宗比較,上升17.7%,涉及金額則由10月份的216.14億元,上升22.3%至264.26億元,以首11個月計算,宗數及金額比去年同期大升35.2%及53.9%。另外,新批出按揭貸款金額及宗數分別錄得357.85億元及9,323宗,比10月份的290.68億元及7,841宗增加了23.1%及18.9%,以首11個月計算,宗數及金額比去年上升24%及38.5%。預計整年的新取用按揭貸款金額及宗數可達3,120億元及84,000宗水平,比去年同期料大幅升43.5%及27.5%。


經絡按揭轉介市場總監劉圓圓
表示,自10月份施政報告出爐後,未見有即時的房屋政策調控措施,刺激一、二手市場交投增加,打破年尾淡靜的局面。在11月份的新批出按揭貨款中,一、二手市場的貸款額及宗數均比上月增加,分別在一手市場中,貸款額及宗數分別按月上升16.2%及8.3%;二手市場表現更見突出,貸款額及宗數分別按月上升29.4%及26.1%,可見施政報告後,有意置業者轉投二手市場,將市場抑壓的購買力釋放出來。


11
月份轉按貸款額回升 料明年數字下滑

另一方面,11月份的按揭比率為48.6%,比10月份下調0.5%,平均還款年期亦下調至320個月(26.7)。而平均按揭貸款金額則上升至384萬元。在轉按方面,11月份轉按貸款額按月上升17.4%,至101.1億元,宗數亦按月上升13.4%,至2,979宗。以全年計算,全年首11個月的轉按金額為1108.2億元,較去年同期的650.95億元大升70%。劉氏預料,隨著香港拆息上升已觸及封頂位,加上預料明年香港加息,轉按誘因漸失,預料明年的轉按數字會相應下調。


定息計劃使用比例升至
3.5% H按計劃再微跌0.7%

受近月拆息高企的影響,定息計劃的需求大增,最新11月份的定息計劃使用比例繼續上升至3.5%,比10月份增加1.2%。相反,選用H按的買家比例再有下降的趨勢,由10月份的93.1%,按月再微跌至92.4%,P按則保持於2.2%水平不變。

劉氏續指,今日(12月29日)的一個月銀行同業拆息(HIBOR)報1.19%,如果以H+1.3%計算,早已觸及封頂位。然而,即使H按計劃的優勢減少,因H按計劃的封頂位為P,因此不認為選用P按的人士會大幅增加。相反,某部份業主因想穩定供款及抵抗明年加息的影響,或會考慮選用定息按揭計劃,相信年底的定息計劃使用比例會上升至4%,而H按計劃仍會是大部份業主的首選。

累計今年轉按大升八成 惟拆息抽升至1厘 料轉按量下調 定息按揭計劃需求增

根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示,新批出按揭貸款宗數及金額分別錄得290.68億元及7,841宗,比9月份7,726宗微升了1.5%,惟貸款額比9月份的295.37億元下跌1.6%(圖二)。另外,10月份新取用按揭貸款錄得5,966宗,與9月份的7,137宗比較下跌16.4%,涉及金額則跌22.3%至216.14億元,連跌三個月(圖一)。至於10月份新申請按揭貸款宗數較9月份下跌0.8%至11,280宗,但仍連續三月破萬宗關口。


經絡按揭轉介市場總監劉圓圓
表示,2017年第三季一手市場繼續熾熱,加上二手市場回暖,帶動一、二手的新批出按揭貨款的申請宗數均有所上升,升幅分別為7%至1295宗及4.5%至3918宗。惟第三季較多中、小型單位的一手樓盤,導致一手市場的新批出按揭貸款金額輕微下降4.5%至60.28億元,而二手市場的新批出按揭貸款金額則上升3.6%至144.29億元。


10
月份轉按貸款額跌7.4% 預料轉按數字繼續下調

在樓價不斷上升的因素影響,按揭比率回升至49.1%,比9月份的按揭比率上升1.1%(圖七),平均還款年期亦同樣上升9個月至323(26.91)(圖八)。而平均按揭貸款金額則下跌升至371萬元(圖九)。在轉按方面,10月份轉按貸款額按月跌7.4%,至86.12億元,宗數亦按月跌5.1%,至2628(圖五),但全年首十個月的轉按金額為1007.1億元,較去年同期的551.64億元大升82.6% (圖六)。劉氏預料,隨著香港拆息上升的因素,轉按誘因漸失,預計兩三年前承造H+1.7%計劃的業主已經轉按,往後的轉按數字會繼續下調。


H
按計劃使用比例再微跌至93.1% 定息計劃使用比例突破2.3%

劉圓圓表示,近日市場最關注的是拆息抽升情況,最新報1厘,創金融海嘯後新高。如果以H+1.3%計算,已經觸及封頂位,反映與P按的息差優勢消失。一如經絡預期,選用H按的買家比例再有下降的趨勢,由9月份的93.4%,按月再微跌至93.1%;反之選用定息的買家比例再有上升的跡象,由9月份的1.8%,增加至今個月的2.3%,P按則保持不變至2.2%水平(圖十)。

市場預期12月美國再次加息,現時香港的銀行體系結餘仍有1,796億元,雖未有急切的加息需要,但美國今年已連續四次加息,香港亦不能與美息相差太遠,預期明年上半年將會跟隨加息,屆時供樓人士的負擔將會增加。劉氏認為第四季H按計劃仍然會是主流的按揭計劃,但選用H按的比例會繼續減少,由於市面上的定息計劃相當吸引,相信第四季的定息按揭計劃仍有上升空間。

拆息抽升至0.79% 料年底經絡按揭息率指數(MMI)觸及2% 9月份新申請貸款續破萬宗

根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示,9月份新取用按揭貸款錄得7,137宗,與8月份的7,561宗比較下跌5.6%,涉及金額則跌1%至278.06億元,連跌兩個月(圖一),但仍較去年同期的7,019宗及232.04億元,分別上升1.68%及19.7%。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,施政報告未有長遠房屋供應後,置業人士轉投二手樓市,近月市場新盤陸續登場,一手成交繼續獨撐大市,形成一、二手皆暖現象,9月份新申請按揭貸款宗數較8月份升4.3%至11,376宗,續破萬宗關口。至於新批出按揭貸款宗數及金額分別錄得295.37億元及7,726宗,按月分別減少3.4%及1.7%(圖二)。由於現時新盤主導市場,所以9月份新批出按揭貸款涉及一手按揭貸款額錄得63.11億元,按月上升6.6%,至於二手按揭額則按月上升4.6%至139.21億元。

劉圓圓表示,近日市場最關注的是拆息抽升情況,最新報0.79%,如果以H+1.4%計算,已經觸及封頂位,她認為拆息上升與近期大型招股活動有密切關係,料短期鎖住資金,導致銀根緊張,她提醒遇上加息周期,建議置業人士可考慮選用首年定息按揭計劃,現時市場上首年1.75%的按揭計劃,明顯與2.15%比較,有近半厘息差,如果鎖定首年1.75%的按息後,其後以H按供款,加上現金回贈及封頂息率合理,明顯有慳息效果。由於在拆息上升及本港有機會上調按息,她料年底的反映普遍按揭息率的經絡按揭息率指數(MMI)會觸及2厘水平,轉按的慳息效果大減,料明年轉按活動不如今年活躍。

第三季新批貸款額按季升8.4% 料末季一手仍是焦點

若以季度來看,2017年第3季新取用按揭貸款金額及宗數錄得883.13億元及23,110宗,較第2季的814.17億元及21,999宗,分別大升8.4%及54%(圖七);至於第3季新批按揭貸款金額錄得933億元(圖八),較第2季的1177億元跌21%。踏入第4季,一手市場仍會是買家焦點所在,單是下月據統計已有約2700伙新盤待售,預料發展商會夥拍銀行及金融機構推高成數按揭吸上車客,對樓市起支持作用。

9月份轉按貸款額跌14%

根據差餉物業估價署的數字, 9月份本港樓價按月有0.27%升幅,連升十一個月破頂,轉按活動亦活躍,9月份轉按貸款額按月跌14%,至93.05億元,宗數亦按月跌14.6%,至2768宗, (圖五),但全年首九個月的轉按近金額920.98億元,較去年同期的472.77億元大升近倍94.8% (圖六)。同時,自金管局收緊按揭後,按揭比率持續下跌,9月份按揭比率較8月跌0.3%48% (圖十)。另外,在樓價連升18個月的同時,細價樓備受追捧,間接令平均按揭貸款金額按月微升至382萬元,而平均還款年期則微跌1個月至314個月(26.17) (圖十一)。

 

H按計劃使用比例微跌錄得93.4%  定息計劃使用比例有望突破2%

H按使用比例維持高企,美國聯儲局主席繼任人未有定案,市場預期12月加息,定息產品逐漸展現吸引力,使用比例有上升的趨勢,最新9月份錄得1.8%,按月升0.17%。至於浮息按揭產品,H按計劃使用比例9月份跌2個百分點至93.4%(圖九)。P按計劃實際利率仍在2.2%水平徘徊,與8月份使用比例2.1%相若。劉圓圓認為,即使美國年底加息,但本港銀行體系結餘仍有近2000億元,雖然近日因大型新股招股鎖住資金,估計拆息短期內仍會偏高,最新拆息報0.79%,以H+1.4%計算,已經觸及封頂位,劉氏料拆息在大型招股活動過後會有所回落,故即使美國開始加息,相信H按計劃仍是置業人士首選,亦未出現H按轉P按之情況。劉氏指踏入加息周期,置業人士可選首年定息計劃,市面上的首年1.75%按揭計劃,相信有一定的捧場客。(圖十二)

表一


 

圖一


圖二



圖三


圖四


圖五


圖六


圖七


圖八


圖九


圖十


圖十一


圖十二

新取按揭額按年大升逾八成破97創歷史新高 預期加息帶動轉按按年新高

(2017年9月29) 根據金管局住宅按揭調查數據顯示,8月按揭貸款申請按月上升20%,至10,908宗,今年第五度破萬宗水平。8月份新取用按揭貸款額較7月份下跌13.3%,至281億港元 (圖一)。至於新批按揭貸款額按月下跌10.8%,至301億港元 (圖二),當中涉及一手按揭貸款額59億元,按月下跌20.9%;宗數亦下跌20%1,091宗而二手按揭額下跌7.7%133億元,宗數亦下跌7.2%3,666宗。至於涉及轉按交易所批出的貸款,是今年第五度破百億元的紀錄,按月回落8.1%,至108億港元。

 

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指出,發展商新盤持續熱賣,樓市氣氛依然熾熱,對於八月份雖然按揭申請宗數錄得上升,惟按揭貸款額下跌,主要因為新盤的樓花期長,部分新盤樓花期長達兩年,按揭貸款數字滯後,未反映近期新盤銷情熱烈,估計於兩、三月後的的按揭貸款數字將相應上升。雖然H按息率暫未見下調空間,但相對數年前買家使用的H+1.7%,現時H+1.4%的按息明顯有相對優勢,吸納了由原本選用P按或更高H按利率的客戶轉按至更優惠的H+1.4%,令選用拆息H按的誘因增加。雖然近日拆息上升,但料屬短期現象。

 

8月份新取按揭貸款額按年急升逾八成

8月按揭貸款申請按月上升20%,至10,908宗,連續五個月打破萬宗水平。劉圓圓表示,差餉物業估價署資料顯示樓價已連升十七個月,回顧今年首新盤已賣出1.3萬伙,遠勝去年,對第三、四季的按揭金額有信心。雖然二手交投有見放緩,但亦追貼上月整體數字,「金九」氣氛熾熱,預期本港樓市銷售續創高峰,料九月按揭申請數字仍會高企萬宗水平以上。

 

新取用按揭貸款額首八個月累計錄得2,132億元及57,732宗,按年分別急增85.3%60.1% (圖三),突破一九九七年更創歷史新高。而首八個月新批按揭貸款額累計按年亦大升70%2,742億元,宗數亦大升48.9%至72,455(圖四)。劉圓圓表示,雖然美國聯儲局宣佈十月開始縮表,但料影響甚微,本港銀行結餘仍然充裕,未有加息的迫切性,下半年利率料仍處於低水平,銀行維持積極放貸態度,隨着今年第四季新盤大戰展開,逾四千個單位預計推出,預料市場對低息按揭計劃之需求將更趨殷切,看好樓市交投及按揭貸款價量。

 

8月份轉按金額續破百億 累計創歷年新高

8月份轉按額錄得108億港元,按年大升49.5% (圖五)。而首八個月累計金額高達827.9億元,為有紀錄以來的新高 (圖六)。加上銀行推出更優惠的按揭計劃吸客,轉按金額已連續五個月破百億,加上第四季預計仍是低息環境,將繼續刺激轉按貸款數字上升。另外,8月份按揭比率維持不變,保持48.3%(圖七),平均按揭貸款金額則按月下跌3萬元至376萬元(圖八),而平均還款年期315個月,按月下跌一個月。

 

H按使用比例9成 

銀行陸續將H按息口由H+1.3%,上調至H+1.4%P按實際息率維持2.15厘水平。8月H按揭計劃使用比例按月微跌0.5個百分點至95.4%,連續十四個月保持逾九成使用率, 而P按計劃使用比例上升0.1個百分點至2.1%。定按受惠於加息預期,按月增加0.3%1.1%(圖九)

 

表一


圖一


圖二


圖三


圖四

圖五

圖六


圖七


圖八


圖九


 

新取用貸款額按年大升逾八成 轉按額創歷年新高 H按使用比例續高企達95.9%

(2017831) 根據金管局住宅按揭調查數據顯示,7月按揭貸款申請按月下跌38%,再次跌穿萬宗水平,按年則下跌11.6%。雖然7月份新批用按揭貸款額較6月份減少23.5%,至336.83億港元 (圖二),但仍較去年同期的228.81億元,高出47.2%,是該額本年內第四高的月份,當中涉及一手按揭貸款額74.9億元,而二手按揭額則為144.2億元。至於新取按揭貸款額按月增加1.2%,至324.16億港元 (圖一),宗數微跌1.8%8,442宗。至於涉及轉按交易所批出的貸款,則按月下跌18%,至117.74億港元。

 

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指出,今年樓市是新盤的天下,對於按揭申請宗數及按揭貸款額較上月下跌,主要因為新盤的樓花期長,按揭貸款數字滯後,未反映近期新盤銷情熱烈,估計會在八、九月反映出按揭申請的價量,隨後的按揭貸款數字有所改善。在按揭計劃的選用比例方面,銀行已將按息上調至H+1.4%,但在拆息保持穩定下,H按實際按息仍然較P按有相對優勢,H按繼續成為市場選用主流,更吸納了由原本選用P按或更高H按利率的客戶轉按至更優惠的H+1.4%,令到轉按金額續破百億元。

8月份整體按揭貸款額料改善

首七個月新取用按揭貸款額累計錄得1851.16億元及50,171宗,按年分別大升89.5%64.1% (圖三),累計金額為有紀錄新高;而首七個月新批按揭貸款額累計按年大升85.5%2441.8億元,宗數亦大升61.5%64,458(圖四),累計金額創二○一○年後新高。劉圓圓表示,下半年利率料仍處於低水平,銀行維持積極放貸態度,隨着今年下半年新盤大戰持續,預料市場對低息按揭計劃之需求將更趨殷切,樓市交投及按揭貸款價量預料改善。

7月份轉按額續破百億

7月份轉按額按月跌18%,至117.74億港元(圖五)。而首七個月累計轉按金額為有紀錄以來的最高位,高達719.69億元,急增逾倍,達121%,至於累積轉按宗數亦達21,850宗,較去年同期增加81.5% (圖六)。雖然轉按金額微跌,但已是連續三個月破百億的轉按紀錄。另外,7月按揭比率按月微跌0.7個百分點至48.3%(圖七),平均按揭貸款金額亦按月微跌5萬元至379萬元(圖八),而平均還款年期316個月(26.3),按月減少4個月。

 

H按使用比例續高企達95.9% P按維持低位

銀行陸續將H按息口由H+1.28%,上調至H+1.4%H按實際息率約1.72%,相較P按仍有相對優勢。7月H按計劃使用比例維持不變,高達95.9%,連續十三個月的使用率維持在九成,至於P按計劃使用比例按月微升0.4%,達2%。在本港銀行無加息的壓力下,定按使用率續低,按月微跌0.1%,達0.8% (圖九)。

表一


圖一


圖二


圖三

圖四


圖五

圖六


圖七

圖八


圖九

6月份按揭申請輕微回落至14,654宗 上半年新批金額創歷史新高、新取用貸款金額按年升逾八 成 H按使用比例再升至95.9% 創十四年新高


(2017731) 根據金管局住宅按揭調查數據顯示,6月按揭貸款申請按月下跌1.2%14,654宗,但仍較去年同期的9,844宗,上升48.9%經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指出,雖然6月的按揭貸款申請按月輕微下跌,但由今年三月份開始,已經連續四個月突破萬宗的申請,反映在多個新盤熱賣的帶動下,貸款申請宗數造好,今年市場對後市信心遠勝去年。6月新批按揭貸款額按月上升5.6%400.4億元,宗數亦增加5.7%11,459宗,兩項數字均較去年同期分別升97.7%68.8%(圖二),當中涉及一手按揭貸款額101.63億元,按月上升19.2%,宗數亦升19.6%1,901宗。因為購買力集中一手市場關係,二手按揭額按月減少10.4%195.17億元,宗數亦下降9.9%5,249宗。至於新取用按揭貸款額錄得320.45億元及8,597宗,對比5月的282.68億元及7,534宗,分別上升13.4%14.1% (圖一),同樣較去年同期分別上升80.4%及51.8%。

 

預期下半年按揭貸款數字將較上半年佳

總結今年上半年,新取用按揭貸款額累計錄得1,527億元及41,729宗,按年分別大升86.4%62.2% (圖三),新取用按揭金額創六年新高;而上半年新批按揭貸款額累計按年大升93.5%2,105億元,宗數亦增加67.8%55,580 (圖四),累計金額均為創七年新高。劉圓圓表示,下半年利率料仍處於低水平,即使美國年底再加息,如果本港銀行跟隨加息,實際按息介乎兩厘之兩厘半,銀行維持積極放貸態度,加上多個新盤銷售,她看好樓市下半年的交投及按揭貸款價量,預期表現較上半年的好,預期新取用按揭貸款金額按年上升兩成左右,至2,590億元。

 

首半年轉按貸款按年大升119%

本港樓價穩步上揚,上半年已升近一成,加上利率較兩年前的H+1.7%低,轉按及加按貸款活動已活躍,6月轉按貸款額按月上升26.1%143.55億元,宗數亦升25.6%4,309(圖五),若按上半年計算則按年分別減少119%78.7%,至602億元及18,284宗,金額更創十四年新高。(圖六)另外,6月按揭比率按月微跌1.6個百分點至49%(圖七),平均按揭貸款金額無升跌,維持384萬元(圖八),而平均還款年期320個月(26.67),按月增加兩個月。

 

H按使用比例95.9% 創十四年新高

浮息按揭計劃依然主導市場,6H按計劃的使用率按月升0.7%,至95.9%P按計劃按月下跌0.1%1.6%。定按則按月下跌0.3%,至0.9%,雖然銀行相繼上調H按息,美國又於六月加息四分之一厘,本港未有加息壓力,H按相比P按仍然有相對優勢,預料P按使用比例有望挑戰九成六水平(圖九)。

(表一)
 

圖一

圖二


圖三


圖四


圖五


圖六

圖七

圖八


圖九



 

按揭貸款按年上升逾九成
轉按升102%創14年新高

根據金管局住宅按揭調查數據顯示,5月按揭貸款申請按月上升13.8%至14,825宗,更較去年同期的9,961宗,上升48.8%。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指出,5月的按揭貸款申請與上月的13,027宗有所上升,連同3月份的15,603宗,連續三個月突破萬宗的申請,在多個新盤熱賣的帶動下,貸款申請宗數造好,反映今年市場對後市信心遠勝去年。5月新批按揭貸款額按月上升30.6%至416.9億元,宗數亦增加32.8%至10,845宗,兩項數字均較去年同期分別升81.1%及54.7%(圖二),當中涉及一手按揭貸款額85.26億元,按月上升37.8%,宗數亦升33.4%至1,589宗;而二手按揭額亦增加25.6%至217.83億元,宗數亦下降26.9%至5,825宗。至於新取用按揭貸款額錄得282.68億元及7,534宗,對比4月的211.74億元及5,868宗,分別上升33.5%及28.4% (圖一),同樣較去年同期分別上升84.3%及53%。

預期6月按揭額繼續上升
總結今年首5個月,新取用按揭貸款額累計錄得1,206.54億元及33,132宗,按年分別急升88.2%及65.1% (圖三),創2011年後的新高;而首5個月新批按揭貸款額累計按年大升92.4%至1,664.62億元,宗數亦升67.6%至44,031宗 (圖四),累計宗數及金額創七年新高。劉圓圓表示,今年多個新盤推出市場,帶動新取用及新批按揭金額與宗數均較往年好,下半年陸續有新盤推出,預料新取用按揭金額及新批按揭金額會繼續向好。

樓價連升14個月 5月份按揭比率50.6%
本港5月份樓價按月升1.15%,樓價已經連升14個月,轉按貸款活動保持活躍,5月轉按貸款額按月上升35.6%至113.82億元,宗數亦升44.1%至3,431宗(圖五),兩項數字較去年同期分別上升101.9%及63.9%。但今年首5個月的轉按金額繼2010年再創新高,達458.4億元。另外,5月按揭比率按月下跌0.2個百分點至50.6%(圖七),平均按揭貸款金額下跌7萬元至384萬元(圖八),而平均還款年期微升1個月,錄得318個月(即26.5年)。

H按使用比例95.2%繼續成市場主流
浮息按揭計劃依然主導市場,5月H按計劃的使用率按月升1.2%,至95.2%,P按計劃按月下跌0.4%至1.7%。定按則按月下跌0.9%,至1.2%,雖然銀行相繼上調H按息,美國又於六月加息四分之一厘,本港未有加息壓力,H按相比P按仍然有相對優勢,於料P按使用比例繼續保持九成水平(圖九)。

(表一)

 



(圖一)


(圖二)

(圖三)

(圖四)

(圖五)

(圖六)

 

(圖七)

(圖八)

(圖九)

 

按揭申請較去年同期急升47.7%
轉按金額創14年新高 根據金管局住宅按揭調查數據顯示,4月按揭貸款申請按月下跌16.5%宗至13,027宗,但仍較去年同期的8,816宗,上升47.7%。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指出,雖然4月的按揭貸款申請與上月的15,603宗有所下跌,但仍維持兩個月突破萬宗的申請,反映今年市場對後市信心遠勝去年。4月新批按揭貸款額按月下跌13.6%至319.2億元,宗數亦跌17.9%至8,164宗,兩項數字均較去年同期分別升61.6%及36.8%(圖二),當中涉及一手按揭貸款額61.89億元,按月下跌17.8%,宗數亦回落19.5%至1,191宗;而二手按揭額更跌8.9%至173.45億元,宗數亦下降12.7%至4,592宗。至於新取用按揭貸款額錄得211.74億元及5,868宗,對比3月的249.10億元及6,875宗,分別下跌15%及14.6% (圖一),同樣較去年同期分別上升101.27%及75.6%。
 
預期5月按揭額有所回升
總結今年首4個月,新取用按揭貸款額累計錄得923.86億元及25,598宗,按年分別急升89.5%及69% (圖三),創2011年後的新高;而首4個月新批按揭貸款額累計按年大升96.5%至1,247.71億元,宗數亦升69%至25,598宗 (圖四),累計宗數及金額是續2015年後,再次錄得千億元的數字。劉圓圓表示,雖然4月份的新取用及新批按揭金額與宗數按月下跌,但首4個月的累計數字仍然較往年理想,5月有多個新盤熱賣,交投暢旺,她預期5月按揭貸款額有所回升。
 
樓價連升13個月 4月份按揭比率50.8%
本港4月份樓價按月升2.1%,樓價已經連升13個月,轉按貸款活動則有所放緩,4月轉按貸款額按月下跌19.2%至83.92億元,宗數亦跌25.5%至2,381宗(圖五),兩項數字較去年同期分別上升68.6%及30.7%。但今年首4個月的轉按金額創14年新高,達344億元。另外,4月按揭比率按月下跌0.2個百分點至50.8%(圖七),平均按揭貸款金額回升19萬元至391萬元(圖八),而平均還款年期維持不變,錄得317個月(即26.42年)。
 
H按使用比例94% 定按重返2.1%水平
浮息按揭計劃依然主導市場,銀行未加按息前,H按實際息率維持在1.7厘左右,使其使用率連續第10個月破九成,錄得94%的使用率,P按未加按息前,實際息率維持2.15厘水平,息差拉闊至0.45個百分點。4月P按計劃按月下跌0.1%至2.1%。定按則按月上升1.4%,至2.1%,續2016年7月後,再次錄得2%的使用率,隨著銀行相繼上調H按息,加上美國六月有機會加息,本港於下半年跟隨加息的預期下,定按具一定的吸引力,料年內使用比例可望達一成水平(圖九)。

 
(表一)

圖一

 
 
 
 
 
圖二

 

 
圖三

 
 
圖四

 

 
圖五

 
 
圖六

 
 
 
 
圖七

 
 
圖八

 

 
圖九




新取用按揭額按年大升86.2%
3月份按揭申請、新取用及新批貸款均現回升 
H按使用率連續9個月破九成

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指出,2017年的首季樓市在一手持續熱賣及二手交頭活躍的支持下,其中三月的新批出按揭貸款急增33.9%,整體按揭貸款數字改善較二月份好。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,3月按揭貸款申請按月回升57.5%宗至15,603宗,而新取用按揭貸款額錄得249.1億元及6,875宗,對比2月的211.4億元及5,922宗,分別上升17.8%及16.1% (圖一)。至於新批按揭貸款額按月亦升至369.64億元,宗數則升34.3%至9,940宗, (圖二),當中涉及一手按揭貸款額75.33億元,按月上升9%,而二手按揭額則升46.5%至190.36億元,宗數亦升47.5%至5,266宗。

首季新取用按揭額按年大升逾八成
總結今年首季,新取用按揭貸款額累計錄得712.12億元及19,730宗,按年分別大升86.2%及67.1% (圖三),是2015年第三季及去年第四季後;再一次錄得逾700億元的按揭貸款金額。而首季新批按揭貸款額累計按季大幅上升112.3%至928.45億元,宗數亦增加88.1%至25,022宗 (圖四),已經連續第三季錄得逾2萬宗數。劉圓圓表示,今年買家對後市信心大,一、二手物業均備受追捧,本港銀行亦趁小陽春減按息搶按揭生意,加上收緊「一約多伙」新措施對市場心理影響大於實際影響,對於次季按揭貸款額數字感樂觀,料次季按揭貸款額數字較去年同期好。

3月份按揭比率51.0%
本港樓價累計連升十二個月,3月轉按金額按月回升34.9%至103.95億元,宗數亦升32.3%至3,195宗(圖五),首季轉按貸款額錄得260.66億元,接近去年季尾的269.4億元的水平,僅輕微跌3.2%,但若按年比較,今年首季的轉按貸款額與去年同期比較,急升118.4%(圖六)。至於3月按揭比率按月回升0.6個百分點至51.0%(圖七),平均按揭貸款金額回落1萬元至372萬元,而平均還款年期上升1個月至317個月(即26.41年) (圖八)。

浮息按揭計劃續主導市場達94.1% 連續9個月破九成
至於按揭產品,浮息按揭計劃主導市場,銀行陸續將H按息下調至H+1.28%,目前H按實際息率低於1.7厘,P按實際息率維持2.15厘,P按與H按息差拉闊至0.45個百分點。3月H按計劃使用比例按月微升0.8個百分點至94.1%,而P按計劃使用比例則跌0.8個百分點至2.2%。定息按揭計劃按月微跌0.2個百分點至1.7%,本港於下半年有機會加息,定按具一定的吸引力,料使用比例可達2%水平(圖九)。


(圖一)

(圖二)

(圖三)


(圖四)

(圖五)


(圖六)

(圖七)


(圖八)

(圖九)

 

樓市熾熱按揭金額按年急增超過一倍

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指出,今年以來樓市持續暢旺,發展商推盤步伐加快,多個新盤銷情理想,同時亦推動二手成交。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,2月按揭貸款申請數字保持平穩,雖然按月減少0.1%至9,904宗,但較去年同期的4,869宗大增逾倍。而2月份的新取用按揭貸款額錄得211.4億元及5,922宗,對比1月的251.62億元及6,933宗,分別再跌16.0%及14.6% (圖一)。但同樣較去年同期的104.95億元及3,394宗,大幅增長逾一倍及74.4%,反映二月份數字雖較一月份錄得下調,但整體按年明顯去年佳。至於新批按揭貸款額按月亦跌2.4%至276.01億元,宗數則跌3.6%至7,404宗,較去年同期的127.64億元及3,926宗,分別增加逾倍及近九成,當中涉及一手按揭貸款額69.09億元,按月上升0.8%,而二手按揭額則跌3.4%至129.91億元。
 
首2個月新取用按揭金額按年急升逾倍
劉圓圓表示,今年樓市表現一反春節傳統淡季,多個大型新盤應市,二手成交亦逐漸回暖,令整體成交暢旺,加上銀行積極減息吸客以保持競爭力,料3月按揭貸款額數字亦會繼續保持良好勢頭,預期可帶來小陽春,並將反映在首季數字上。總結今年首2個月,新取用按揭貸款額累計錄得463.02億元及12,855宗,較去年同期的230.18億元及7,200宗,分別大升逾倍及78.5% (圖三),而首2個月新批按揭貸款額累計按年上升97.1%至558.81億元,宗數亦增加了75.5%至15,082宗 (圖四)。
 
樓價連升11個月 首2月轉按金額按年大升逾倍
本港樓價連升11個月,再創歷史新高,轉按貸款活動保持活躍,2月轉按貸款額按輕微月下跌3.3%至77.01億元,連續七個月在金額上維持70多億元 (圖五),而首2個月轉按貸款額累計按年大升逾倍至156.71億元,同時創03年以來的新高 (圖六)。另外2月按揭比率按月回升0.3個百分點至50.4%,平均按揭貸款金額增加5萬元至373萬元,而平均還款年期則增加6個月至318個月(即26.5年) (圖八)。
 
H按計劃使用比例下跌0.2百分點 仍維持9成使用率
按揭產品方面, 2月浮息按揭計劃依然主導市場,近期1月拆息保持平穩,在0.44厘附近,H按息仍然有慳息效果,2月H按計劃使用比例按月微跌0.2個百分點至93.5%,而P按計劃使用比例則升0.4個百分點至3%。另外,在加息環境下,近期有銀行推出優惠的計劃搶客,首年定息按揭息率低至1.7%,具一定的吸引力,2月份其使用比例達1.9%(圖九)。預料在加息預期下,將吸引部分業主採用定息計劃,加上定息計劃息率吸引,其使用率將可錄得上升。

 

 圖一

 圖二

 圖三

 圖四

 圖五

 圖六

 圖七

 圖八

 圖九

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