2017樓按市場回顧與來年前瞻(下)

上回與讀者回顧了2017年樓按市場的發展,今次筆者將概括以下四點預測2018年的樓按走勢,供樓人士及打算置業者亦可以此參考。

美國聯儲局已於今年內先後加息三次,預料2018年仍會加息兩至三次,再加上稅改及縮表計劃,在港元與美元掛勾關係底下,香港加息亦難以避免,相信最快會於上半年調整最優惠利率,結束自06年後12年來未曾加息的局面。相信整年香港有可能加息12次,每次介乎2550點水平。以每100萬貸款額計算,每加息25點子,每月供款額只增加$128,相信對供樓人士影響不大。

 

2017年本港樓市氣氛相當熾熱,樓價升幅超過10%,但隨著一手樓盤大賣消耗了不少市場的購買力、再加上樓價高企、加息、縮表等外圍因素影響,預期2018年樓價會稍為放緩,但整體仍有510%的升幅。在物業價格分布方面,根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示, 11月份1,000萬以上的物業佔整體20.4%,比2016年同期增加逾8%,預料20181,000萬以上的物業比例將增加至30%

 

至於供應方面,2018年發展商仍會積極推盤,料全港有逾2.5萬伙新盤單位登場,加上政府將推出約12,800萬個資助房屋單位,即市場上共有37,800伙一手單位應市,相信明年的一手成交量或會創歷史新高。料2018年全年新取用按揭貨款的申請金額及宗數比今年再升5%3.6%,即可破歷史高位。

 

今年銀行之間的按揭競爭十分激烈,而發展商亦積極加入按揭市場,推出不同的高成數按揭計劃,令買家可以更容易上會。然而,筆者預料來年的低息環境將會告終,縱使2017年首10個月轉按金額及宗數較去年大升82.6%53.8%,但2018年的轉按比例料比今年將減少20%

 

總括而言,香港受惠於環球經濟持續改善,第三季按年實質經濟增長達3.6%,勞工市場維持全民就業狀態。然而,環球政經格局仍然存在不少不明朗的因素,包括地緣政治風險存有暗湧,美國縮表及稅改的影響亦不容忽視,再加上歐美央行縮減貨幣政策等等,香港經濟或樓按市場可謂喜中帶憂。筆者建議業主要慎防未來加息、外來環境帶來的風險,買樓前應考慮自身負擔能力入市。

2017樓按市場回顧與來年前瞻(上)

2017年尚有兩星期便完結,今年的樓按市場的發展是你所預期的嗎?筆者在此與大家一起回顧今年發生的樓按大事,為來年作好準備。

2017年可謂是價量齊升的一年,樓市相當暢旺,在供應短缺及剛性需求強勁的情況下,發展商積極推盤應市,一手市場交投氣氛熾熱,多個新盤成為城中熱話,年初至今開售新盤共涉逾2.4萬伙,創一手新例實施以來新高。而二手市場亦有回暖跡象,樓價持續上升。根據土地註冊署資料顯示,首11個月一手私人住宅註冊宗數為17,364宗,比去年同期的16,340宗上升6.3%;而首11個月二手住宅註冊宗數為40,918宗,比去年同期的37,207宗增幅接近10%。樓價走勢亦未有放緩的跡象,今年11月的平均呎價為$12,005,比去年11月的$10,740上升11.8%,可見價量齊升。根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據,首10個月新取用按揭貸款金額及宗數比去年同期分別增加89.9%64.4%,貸款金額成歷年第二高位。而由於今年拆息偏低,加上銀行紛紛調低按息,導致轉按誘因大增,轉按金額較去年大升82.6%,更創出歷史新高。

在房屋政策方面,年內金管局連環出擊,分別杜絕「一約多伙」,劃一徵收15%印花稅、實行第八輪逆周期措施、向銀行溫馨提示調高按息等,但仍未能阻止樓價繼續升溫。其後新特首上任,發表任內第一位施政報告,推出多項新措施,包括增設首置上車盤階梯、計劃將綠置居及白居二恒常化,及於未來五年大量興建資助房屋以提供94,600個單位等,可見政府將解決港人居住的問題視為首要重任,惟建屋需時,政策對現時的樓市影響不大。

香港經濟持續向好,股樓齊升,失業率降至3%,屬1998年初後最低水平。而且本港銀行體系結餘仍然充裕,銀行為爭取更多生意,不斷將按息調低,由去年的H+1.7%按揭水平,下調至今年初H+1.28%。縱使面對金管局的溫馨提示將按息短暫上調至H+1.4%,近月部份銀行已再次將按息調整至1.28%。然而,新美國聯儲局主席即將上場,而美國已於今年內先後加息三次,加上縮表進程經已展開,相信對香港樓市亦會構成一定影響。自九月起,香港拆息不斷上升,已觸及封頂位。10月份MMI(經絡按揭息率指數)亦升至1.96厘,反映業主的供樓負擔增加。

以上種種,可見2017年的樓按市場算是交出了一張漂亮的成績表,到底來年經濟、政治環境等情況如何影響樓按市場的發展?留待下回分解。

(Gohome)

選擇H按、P按及定息的考慮因素

受大型招股活動、年結資金緊張、美國加息等因素影響,導致近期一個月銀行同業拆息(Hibor)大幅抽升,已超過一厘水平,供樓人士都顯得憂心忡忡,擔心供樓負擔大增。另外,打算置業人士則有疑問,究竟現時應該選用H按、P按還是定息計劃比較划算?我們一起作以下分析。


要考慮選用那種按揭計劃,首先要清楚它們的特性。坊間所說的「H按」,即以銀行同業拆息為基準的按揭計劃,一般會以一個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,如H+1.3%。而銀行通常會設有「鎖定按息上限」的機制,俗稱為「封頂位」,通常「封頂位」等同P按的息率,即2.15%


另一種是以最優惠利率為基準的按揭計劃,亦即P按,現時市場上P按有兩種,有俗稱「細P(5%)及「大P(5.25%),分別由不同銀行採用。在P按計劃中,實際利率為最優惠利率減去某個百分比。例如按揭計劃之息率為P-3.1%,而當時銀行採用的最優惠利率為5.25%,實際按息則等如5.25%-3.1%,即2.15%


除了以上兩種的浮息計劃外,巿面上亦有首年定息的按揭計劃,即首年以固定利率計算供款,其後息口便會以合約內的指定息率,例如H加某個百分比計算。現時市面上的定息計劃為首年1.7%,其後以H+1.3%繼續供款。如選用定息計劃,即使首年內香港加息,供款都不會受到影響。


經絡預計,短期內拆息仍徘徊於1厘以上水平,很多人便問會否多了業主由H按回使P按?然而,因H按設有封頂位,供款增加有限,拆息一旦回落時,選用H按的人士始終能享有較低息及安全網的雙重好處,因此優勢始終較P按為多。加上筆者相信拆息上升是短期影響,往後以H按供款始終較P按著數。值得一提的是,現時市面上的定息計劃相當吸引,以現時的定息計劃首年1.7%來說,比H按封頂位或P按有0.45%的息差,而且可以穩定首年供款,無需擔心浮息和加息帶來的額外支出,對於一些認為來年會加息的業主來說是不錯的選擇。


根據經絡按揭轉介及金管局的數據顯示,10月份選用H按的買家比例由9月份的93.4%,按月微跌至93.1%,相反選用定息的買家比例再有上升的跡象,由9月份的1.8%,增加至10月份的2.3%。但由於坊間提供定息計劃的銀行不多,未來選用定息按揭計劃的上升空間很視乎計劃的普及程度,短期內相信H按仍然會是主流的按揭計劃。

(Gohome)

精明查閱「售樓說明書」更見保障

近年一手市場暢旺,發展商接二連三推盤應市,根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示,首十一個月的樓花按揭宗數高達10,811宗,比去年同期大升63.6%,創下歷史新高。然而,現時購買一手樓時多數是樓花物業,沒有「實物」對照,除參觀示範單位外,「售樓說明書」(簡稱:樓書)便是唯一詳情列明樓盤細則的資訊來源。厚厚的一本樓書,你知道隱藏了很多需要注意的事項嗎?

 
一、
圖則

根據《一手住宅物業銷售條例》,地產商必須在樓書上公佈項目及周邊250米以內的鳥瞰照片、位置圖包括街道及附近建築物、建築物的橫截面圖。買家可按樓書上的規劃圖編號,前往地政總署、規劃署免費取得有關資料,了解該區的社區規劃會否對當區居民造成重大影響。另外,樓書內亦有說明各個單位樓底及面積,並以粗黑綫代表主力牆,即不能拆的牆。亦要注意示範單位內的裝修及家具多為度身訂做,業主應以單位平面圖作參考為準。

 

二、實地考察
不少樓書內刊登的相片,並非現場實景,甚至只是虛擬的電腦加工圖片,準買家應親臨發展項目的所在地實地視察,以了解有關物業的四周環境,包括社區內外的道路交通情況,社區環境佈局是否理想,是否有足夠的綠化率與車位配套等。另外,噪音、空氣污染、衛生、人流等情況亦無法在樓書內看見,因此實地視察相當重要。

 

三、公契內容
大廈公契,簡稱公契,基本上環繞公共部分業主責任,包含的條文主要有:物業管理人的名稱、管理人的委任年期、釐訂管理費的準則、營運或維修有關發展項目以內或以外的公眾休憩用地或公共設施的開支及發展商的保留權利等。例如業主是否需要負責維修斜坡、能否飼養寵物、傾倒裝修物料等費用,亦要注意樓書內列出的費用有可能於入伙後作出調整。

 

四、設施及入伙日期

示範單位內的建築物料,及樓書上列明附送的電器、裝置數量及牌子,發展商可保留權利,按實際情況以同等質素之建材或設施代替。此外,發展商須公布有關一手未建成私人住宅物業發展項目的預計完工日期的資料。如預計完工日期有所更改,發展商只需於五個工作天內更新有關資料便可,如心急入伙的買家便要注意其風險。

(Gohome)

買樓租樓的四個考慮

買樓是一生人中最重要的投資之一,誰也不想將辛苦賺來的金錢付諸流水,現時樓市不斷突破高位,置業對於上車人士變得越來越困難,我們應該買樓還是租樓?哪一樣較適合自己?入市時,大家應該考慮下列四大要點。


第一:資金。如儲得一筆資金作首期,一般不少於樓價的10%30%,可考慮置業。但要注意除了首期之外,還有一些銀碼不少的置業支出,如印花稅、代理佣金、律師費、按揭保險費(如有)。以500萬樓價作例子,如業主承造8成按揭,供30年,除了首期之外,其他置業開支達29萬,佔樓價5.8%。另外,裝修亦可以是一筆很龐大的支出,其後供款亦須包括按揭供款、管理費、差餉等開支,打算置業者要小心衡量負擔能力。相反,租樓可免除以上種種開支,只需要預繳兩個月租金按金及一個月租金作上期便可。


第二:樓市前景。買樓最擔心的就是物業變成了負資產!因此對後市的信心亦會影響打算買樓或租樓人士的決定。如對樓市前景感到樂觀,買樓除了是提供一個較穩定的居所外,亦是投資獲利的渠道之一。但如果對後市失去信心,租樓會是更輕鬆可取的方法,等待樓價回落再入市。


第三:家庭需要。打算結婚的情侶或新婚夫婦,彈性及接受能力相對較大,租住單位的類型、地區、位置都沒有太大限制。然而,擁有小朋友的家庭,對穩定性的要求相對較高,如經常轉換單位,甚至轉換地區或轉校亦會牽涉較多繁複事項,此類家庭可能更適合買樓。而且由於物業是自己全權擁有,可作長遠規劃,按家庭需要,例如因家中添了孩子而進行較大的裝修改動。


第四:風險。買樓後的按揭算是長期債務,為家庭財政構成一定的長期壓力,而且供款額受市場息率影響,如外圍經濟轉差,有可能面對利率上升、供款增加的變數。當然,買樓有風險亦可能有回報,相反租樓則只有風險但沒有回報,因租金水平亦可能受市場環境影響,租約期滿後有可能面對業主加租、迫遷的風險,但租金支出並無任何投資或儲蓄價值,因此不少人更將之視作「幫人供樓」。


總括而言,買樓租樓各有利弊,而且牽涉的金額及影響甚廣,建議考慮自身狀況作出選擇。

(都市日報)

私樓價格高企 資助房屋成另一選擇

近日市場聚焦於兩個即將發售的資助出售房屋項目,分別是位於屯門的「翠鳴臺」及將軍澳的「翠嶺峰」,結果超額認購百四倍,創下超額認購紀錄。一般來說資助出售房屋的單位售價比二手市場單位便宜,約為巿值七成,成為年輕一族的一線曙光。然而,很多人都不清楚房協、房委之物業的分別,其按揭措施亦與私樓不同,現在為大家講解。


香港房屋委員會,簡稱房委會,是根據《房屋條例》於19734月成立的法定機構。房委會主要負責制定和推行本港的公共房屋計劃,而房屋署是房委會的執行機關。除了公共房屋(簡稱:公屋)外,最為人熟悉的便是「居者有其屋」計劃(簡稱:居屋),剛剛開售彩虹的「彩興苑」及梅窩的「銀河苑」及「銀蔚苑」亦是新一代的居屋。另外亦有推出「綠表置居先導計劃」(簡稱:綠置居)及「港人首置上車盤」計劃(簡稱:首置盤),定價為市價六至七折


而香港房屋協會,簡稱房協,是一個非政府機構,由慈善基金組成的「自負盈虧」的非牟利組織。早年曾出售過的資助房屋包括「住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」的屋苑。自20128月起,房協亦與房委會聯合推出亦一些「資助出售房屋項目」(簡稱:資助房屋)的屋苑,包括位於青衣的「綠悠雅苑」及沙田的「綠怡雅苑」。一般而言房協的樓宇比房委質素較佳,單位設備亦較為齊全。


「綠表」人士均可購買未補地價的居屋、資助房屋及綠置居,而且不設入息或資產上限,置業後須交還所居住的公屋單位。而「白表」人士可購買已補地價的居屋,而資助房屋則要求申請人收入不可超過入息及資產上限。要注意除非得到房委或房協的同意,未補地價居屋、資助房屋及綠置居在轉讓限制期(一般為五年)內,不能將物業加按、轉按及自由轉讓物業。在按揭方面,由於有房委或房協的擔保,「白表」申請者可最高承造九成的按揭,「綠表」人士甚至可承造九成半的按揭,而且不用支付按揭保費。但要注意房委或房協的按揭貸款擔保期是30年,並以首次開售日期計起的,例如一個1997年開售的居屋,1999年入伙,其按揭貸款擔保期便是到2027年,如在2017年購買只能承造10年按揭。不過,坊間不少銀行已經不參照「擔保期」年期,樓齡不高於20年的居屋,供款期亦可達2025年。除此之外,購買居屋只能承造P按,供款可能較私樓的H按或定息為高。有意購買這類單位之準買家,可先向按揭轉介了解當中的按揭選擇及入息要求,確保成交順利。

(都市日報)

特高回贈的糖衣陷阱

按揭計劃五花百門,加上貸款額動軏數百萬元,還款時間亦以數十年計算,可說是長遠的人生計劃之一,因此除了選擇合適的按揭計劃之外,如何選擇處理按揭貸款的機構,甚至更為重要。對於一些首次上車或事務繁重的買家來說,辦理按揭事宜可說是比較複雜又煩瑣的一項工作,因此市面上有按揭中介公司可以為業主提供免費的按揭轉介服務,根據客戶的背景、要求及所提供的資料,為客戶作詳細分析,並與不同的銀行按揭計劃進行配對,為業主揀選最合適的按揭計劃。一般來說,由於按揭中介一向與銀行緊密合作,透過按揭中介轉介到銀行承造按揭,按揭息率及回贈一般也能與直接於銀行承造的媲美,並更會有額外回贈或一次性優惠。
 

然而,最近新聞報導指市面上的一些小型按揭中介公司,以「放血」方式吸客,要求客戶在申請轉按或加按時,填寫一份按揭轉介表,拿取客戶的私人資料後,便將申請交由銀行與客人自行處理,待客人提取貸款後中介就輕鬆取得銀行佣金後再回贈一部份給客戶。筆者於行內從事多年,面對行內這些中介公司以這種「左手來,右手去」的作事手法確有保留。這逾十年來,我等有規模、信譽之按揭轉介公司為業主提供專業、可靠的免費按揭咨詢服務,為每個獨立情況爭取最合適的按揭計劃,解決業主的置業疑難,這種以金錢作利誘的「回佣」影響行業生態,中介公司並非以中立角度為客戶分析按揭計劃的利弊。此外,部份小型按揭中介公司的背景不明,取得客戶真實姓名、電話、住址等個人重要資料,保安系統成疑,對
客戶的私隱構成一定的威脅。


業主在選擇按揭轉介機構時,不應只著眼於眼前即時金錢利益,忽略個人私穩外洩及商譽等長遠問題,建議業主挑選具規模、有良好背景、提供專業可靠服務的按揭中介公司,將長遠的人生計劃及個人資料交托予值得信任的按揭中介。

(文匯報)

供應短缺私樓為首置主要選擇

踏入第四季,樓市依然活躍,新盤浪接浪,施政報告未有具體落實實際房屋供應,令有置業需求的市民轉投二手市場,造成近期一、二手市場繼續暢旺的局面。近來主打細單位的新盤比比皆是,年輕買家的置業比例更是有增無減,根據經絡按揭研究部的數據,九十後買家的置業入市的比例持續上升,購買500萬或以下的九十後買家,由2003年的不足一成,逐漸升至2105年的2.4%,最新今年截止十月份,更攀升至6.7%,反映九十後買家繼續是樓市的生力軍。另外以樓價分布來看,九十後買家集中購買銀碼較細的「上車盤」,購買400萬至600萬之間的單位,由2013年的不足1%,逐漸增加至今年的4.5%,至於購買600萬至800萬的買家,亦由2013年的0.5%上升至今年的2.7%,可見他們對「細價樓」的需求比較殷切。置業可謂人生大事,究竟如何選擇自己的安居之所,及揀選適合自己的按揭「上會」,當中大有學問,以下為大家分享哪些需要注意。

 

首先在購入單位前,最重要考慮自己負擔能力,尤其是以年輕夫婦為例,需要衡量未來每月家庭收入可以負擔哪一價位的物業,然後再考慮物業位置、樓齡、物業管理、交通配套等因素。在選定心儀的單位後,就要找銀行估價,估價是以低者為準,例如黃先生心儀之單位的銀行估價為520萬,但業主的開價為550萬,當中的30萬差價便要由買家承擔,所以首次置業者最好「貨比三家」,選擇估價最貼近物業售價的銀行為佳。在支付首期方面,買家需注意根據金管局最新指引,如向銀行承造按揭,1000萬樓價以下的最高按揭成數為六成,1000萬或以上的物業,按揭成數會在下調一成,所以買家至少要準備四成首期,無須繳付額外保費。而400萬至600萬的物業可透過按揭保險計劃提高按揭成數,需付貸款額1.15%4.60%為保費。

 

在承做按揭時,要注意按揭計劃的實際按息,現時以使用H按計劃為主流,最新使用率高達93.4%,雖然近日有大型的新股招股活動令拆息抽升,但在美國聯儲局加息步伐緩慢,幅度亦相當溫和,加上本港銀行體系結餘仍然充足,未有迫切性加息的情況底下,拆息按揭相當「划算」,未見有H按轉P按的情況。但的確近日拆息抽升,令H按的相對優勢減弱,業主可考慮選用首年定息1.7%的按揭計劃,鎖定首年的供款開支。其次,供款期長短亦是考慮的因素之一,供款年期愈長,利息支出愈大。現時按揭的最高現金回贈為1.6%,罰息期大多為兩年,最後一點留意的是供樓負擔比率,一般來看,五成或以下視之為健康水平,買家可以此作參考指標,來評估每月供款是否超出自己的供款能力,當然個人信用卡債項及信貸亦會計算在內。

(HKET)

車位按揭與住宅按揭有別

踏入2017年的尾聲,置業需求仍然強勁,發展商瞄準市場對後市信心十足,陸續推新盤應市,據差餉物業估價署的最新9月份數字,樓價已經連升十八個月,連帶租金亦水漲船高,租金指數亦連升七個月,筆者看好全年新取用按揭金額有望創歷史新高。除了住宅市場前景向好外,車位按揭的成交亦錄得理想的升幅,根據經絡及土地註冊處的數據,截止今年十月,車位的成交宗數高達8489宗,較去年同期的5572宗,有52.4%的增幅,反映投資者染指車位按揭的投資有增加的趨勢,買車位同樣可承造按揭,但按揭成數、按息、還款期與住宅按揭有別,以下為大家拆解。

自從多次的樓市調控措施後,部分投資者轉移車位市場,車位亦變得有價有市,以往只需要數十萬元,但隨著樓價今非昔比及車位投資漸多,位處交通便利、高質素屋苑及具備完善管理服務的獨立車位,蘊含可觀的投資潛力。土地註冊處的數據顯示,部份屋苑的車位升值潛力比住宅更高。

在按揭成數方面,據金管局的最新指引,車位按揭的成數低於住宅按揭,僅最高可承造四成按揭,筆者在此提醒車位亦有可能遇上估價不足的問題,建議買家亦要預留資金以應付首期之增加。車位按揭的還款期最高僅十五年,與住宅按揭的最高三十年還款期大不同。隨著車位成交增加,銀行亦積極為車位按揭業務提供較以往優惠的按揭計劃,現時車位按揭計劃普遍為P按,以全期P-3.1%為例,更享有1.4%的現金回贈,設有兩年的罰息期。當然亦有財務公司提供高成數的車位按揭計劃,但利率明顯較銀行按揭計劃高。

假設車位買家本身已有物業按揭或已作借貸擔保人,再買車位時,最多只可借三成,而「供款與入息比率」(DSR)的上限,如收入來源主要來自香港,申請時沒有其他按揭的,最高為50%。車位按揭亦要接受三厘的壓力測試,屆時供款不可超過入息上限60%,至於申請時有其他按揭的買家,DSR及壓測上限則各下調一成。

另外,車位除了獨立買賣外,亦有買家將車位與物業一併購入,亦可一同申請按揭,部分銀行為了這類型的按揭,提供H按的息率之水平,還款年期亦可劃一為三十年。最新經絡按揭息率指數(MMI)1.88%,反映較上月息口有輕微上升,預料第四季實際按息仍有上升的趨勢。

(文匯報)

工商舖前景被看好成交升近陪

踏入2017年的最後一季,樓市依然造好,除了新盤賣個滿堂紅外,工商舖的成交宗數亦遠勝去年,根據土地註冊處的數據,今年上半年,工商舖的成交宗數達6681宗,較去年同期的3463宗,大幅增加近93%,而經絡按揭轉介研究部的數字亦顯示,今年首三季的工商舖成交宗數,較去年同期有53.8%的增幅,反映工商舖交投活躍,投資者亦對工商舖物業的升值潛力充滿信心。其實工商舖亦可承造按揭,當中的細節與住宅按揭不盡相同,亦有地方需要注意,以下為大家拆解。

首先在按揭成數方面,工商舖的按揭成數較住宅物業更低,根據金管局的最新指引,工商舖不論其物業價值,按揭成數上限為四成,當然如果申請時有就其他物業做擔保或借貸,按揭成數會被降至三成,所以一般只有實力雄厚的買家才會染指工商舖物業的交投。另外在按揭利率方面,工商舖亦可承造P按計劃或H按計劃,還款年期最多三十年。由於工商舖買賣的活躍程度始終不及住宅物業,其流通率相對較低,所涉及的風險亦較高,而且工商舖質素頗為參差,故此銀行提供予工商舖的按揭計劃會較一般的住宅物業按揭保守,亦沒有一套既定的標準,主要視乎物業的優質程度。

銀行對商舖的估價出現較大的差異,主要參考商舖是否位處零售區、位置的人流量及承租能力,假如是街舖或由大型公司承租,一般銀行都能估足價,相反如果買賣家叫價進取偏離市價,又或者該物業長期「交吉」,銀行難以估足價。假設買家發現銀行估價不足,可將其他手持物業套現作首期 ,或者以本港物業(已供滿)、債券、股票等資產淨值為依據申請按揭貸款。

本港的物業價格不斷升值,租金亦自然水漲船高,不少人考慮將舖面由地面轉移至「樓上舖」,但要注意住宅物業不能擅自更改作商業用途,如買家將住宅物業改為「樓上舖」作商業用途,大型銀行一般不會接受按揭申請,商業用途的「樓上舖」承接力高,旺區造價有機會偏離一般物業市價,因此同區住宅用途及商業用途的物業估價差別可以很大。買家要留意公契上列明之土地用途,究竟是住宅或是商業用途。

(GoHome)

 

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