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律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
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理財教室 / 按揭教學

【HIBOR走勢2023】銀行同業拆息上升或下跌 對供樓人士造成甚麼影響?

223.10.16

在香港置業,除非擁有大量現金以「Full Pay」形式買樓,否則通常要向銀行申請按揭,攤分成2、30年供款。現時大部份人士會採用H按供樓,究竟HIBOR的變化對供樓構成甚麼影響?經絡按揭一次過為大家計計數。

為甚麼拆息高低會影響按揭供樓?


現時香港的按揭計劃中,H按亦屬於主流。H按的H是HIBOR/Hong Kong Interbank Offered Rate 的意思,是銀行之間的借貸利率,HIBOR一般分為1、2、3、6及12個月。H按是根據銀行同業拆息而計出供樓利息的按揭計劃,大部分H按以1個月HIBOR計算。

H按主要由兩部份構成,第一部份為HIBOR+百分率(例如H+1.3%),第二部份為俗稱「CAP頂」的鎖息上限(例如P-2.25%)。由於銀行同業拆息每日會出現變化,為了防止拆息突然大幅抽升,導致第一部份的實際息率搶高時,可以用第二部份的鎖息上限保障。【HIBOR走勢2023】銀行同業拆息上升或下跌 對供樓人士造成甚麼影響?

雖然H按計劃可以在鎖息上限中獲得較穩定的供樓保障,但並不表示供樓利息便不會遞增,因為鎖息上限是以銀行最優惠利率組成,在加息周期,銀行亦會更易調整最優惠利率,所以即使有鎖息上限,每月供款亦難免有機會增加。

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HIBOR走勢低供樓無需用鎖息上限


當HIBOR處於低位時,H按的供樓人士通常無需依賴H按的鎖息上限而供樓。例如於2020年11月,拆息低至0.12%,以當時普遍買家使用H+1.5%及鎖息上限2.5%計劃供樓計算,實際供樓利息只需為1.62%,無需依算鎖息上限的保障息率2.5%供樓。以貸款額500萬計算,每月供款只需為為$17,545。

貸款額拆息0.12%(實際按息1.62%)以封頂息率2.5%計算
100萬$3,509$3,951
200萬$7,018$7,902
300萬$10,527$11,854
400萬$14,036$15,805
500萬$17,545$19,756
600萬$21,575$24,293
700萬$25,171$28,342
800萬$28,767$32,391
900萬$32,363$36,440
1000萬$35,958$40,489

*假設按揭計劃為H+1.5%,封頂位2.5%,還款期30年

**以上例子只供參考,按息會跟隨市場出現不同變化


HIBOR走勢高對現有供樓人士開支影響


近兩年隨著美國加息,香港息口亦跟隨創新高,近月的HIBOR達4至5厘,H按的鎖息上限能保障供樓人士免受HIBOR急升導致供樓開支大增。以現時一般按揭H+1.3%、鎖息上限4.125%為例,以2023年10月16日HIBOR 4.94%計算,實際按息已經高達6.24%,如果借貸500萬,以30年期還款,每月還款額高達$30,753,但在鎖息上限的保障下,每月還款只需要$24,232。

貸款額以實際按息6.24%計算(拆息為4.94%)以封頂息率4.125%計算
100萬$6,151$4,846
200萬$12,301$9,693
300萬$18,452$14,539
400萬$24,603$19,386
500萬$30,753$24,232
600萬$36,904$29,079
700萬$43,055$33,925
800萬$49,205$38,772
900萬$55,356$43,618
1000萬$61,507$48,465

*假設按揭計劃為H+1.3%,封頂位4.125%,還款期30年

**以上例子只供參考,按息會跟隨市場出現不同變化

回看利率歷史走勢


2023年新申請按揭的息率約為4.125%,回顧90年代,按息曾高達11、12厘直至踏入2000年後,回落至兩厘多,直至05年,利率又一度攀升至五厘多。由1990至2023年期間,按揭利率平均約為4.86%。

雖然近年息口上升,但只要選擇最優惠的H按計劃,亦可受惠較低的供樓利息支出及獲得更多銀行現金回贈。經絡按揭為大家提供免費的按揭評估服務,如果有買新物業或轉按的打算,請隨時與我們了解最新的按揭計劃。

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