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「負資產」與「銀主盤」的關係

2018.11.01

大家最近若有留意地產新聞,都不難感覺到樓市正在降溫,因為基本上每天都可以看到二手估價不足、成交額下跌、銀主盤及負資產趨增的消息,而最近幾個一手樓盤的銷情亦未見以往般群情洶湧。樓市負面消息不絕於耳,最近筆者收到不少查詢,問及在樓價下行的情況下,會否導致負資產及銀主盤增加,現在試著與大家一起探討。

首先,究竟何為負資產?什麼是銀主盤呢?簡單來說,負資產即是未償還的本金價值高於資產的市值。假設業主當時樓價500萬,承造八成按揭,借貸額即是400萬,兩年後尚餘貸款380萬,但其後樓市下滑,樓價下跌三成至350萬,那業主便「資不抵債」,成為負資產人士。而銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款,而遭承按人循法律途徑收回物業,將其拍賣或放售,以抵銷按揭債務。

很多人亦會誤以為,當樓市轉弱時,便會出現很多負資產人士,繼而銀主盤個案將會攀升,其實兩者沒有必然的關係。即使成為負資產人士,只要你仍有工作,並且有能力供款,那物業就不會成為銀主盤。事實上,1997年金融風暴,樓價曾一年間下跌五成,而當時即使負資產人士大增,大部份業主都選擇咬緊牙關渡過,銀主盤未見大幅上升。可惜其後不斷有公司裁員、倒閉,失業率大增至8.8%,至2003年負資產人士曾一度超過十萬宗,即每五個供樓人士便有一個屬負資產,失業人士未能供款以致被債權人收回物業拍賣,令銀主盤數量突破逾萬個。

受惠於近年樓價不斷升值,加上息口持續低企,負資產自2017年首季起,一直保持零宗的個案。即使現時樓市轉弱,去年有報導指出香港逾六成的業主已將物業供滿,相信按揭貸款額尚餘一半或以下的人士亦為數不少,因此即使短暫的樓價下跌亦難以影響此類人士。惟近年興起選用發展商提供的高成數按揭,此類按揭瞄準準買家首期不足、市場剛性需求大、按揭計劃不受金管局監管等利好條件,吸引不少一手買家選擇此類型計劃入市。不過,當業主按揭成數越高,樓價下跌時成為負資產的機會亦會越大。而選用這些高成數按揭計劃的人士未必通過金管局要求的三厘壓力測試,負擔能力成疑,因此如遇上加息及樓價下跌兩大不利因素時,供款壓力隨之增加,甚至有可能供不起而成為銀主盤。

筆者預料,未來半年樓價仍會處於橫行狀態,若經濟不明朗因素加劇,有可能率先影響部份承造高成數按揭的買家,令未來負資產及銀主盤數量增加。

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