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按揭資訊通按揭專欄 2017-06-26

供平過租 自置仍較租賃吸引

​上星期美國聯儲局宣佈再加息四分之一厘,合乎市場預期,受加息影響,二手市場成交轉淡,過去一個周末的十大屋苑僅錄得個位數成交,但一手新盤仍受市場注視,成交繼續暢旺。現時有不少聲音討論樓價何時見頂,更以九七樓市泡沫與新盤開售萬人空巷的情況對比,但兩者並不能相提並論,九七年的實際按息高達十多厘,而現時的實際按息約兩厘左右,而家庭入息中位數更由九七年的二萬三千五百元,上升至現時的三萬六千八百元,有近六成的增幅。再者,九七年時的借貸可達樓價的九成,但自金管局在〇九開始,實施多輪樓控措施後,平均按揭比率持續向下,由過往接近七成,跌至最新四月份,只得五成左右。
 
 
美國加息後,雖然一個月同業拆息稍為上升,至0.44%水平,最新H按的H加部分為1.4%,實際按息為1.84%,現時銀行體系結餘高達2595億元,加上未有走資的情況底下,本港無加息壓力,預料即使本港加息,幅度僅介乎四分一厘至半厘,屆時實際按息約兩厘至兩厘半左右,預期加息後,按息仍然低企。
 
 
中國人傳統上一向認為買磚頭保值,加上息率低,樓價穩步上升,租金回報率遠較供款利率高,無論是自住抑或投資,買家都有可觀的回報率。租金回報率的計算方法是用一年的租金收入,除以樓價。最新的租金(實用面積計)平均每呎$35.39,二手樓價(實用面積)平均每呎$11,509,以一個實用面積五百呎的單位為例,租金回報率約3.69%,相較現時不足兩厘的按息水平,明顯置業較租賃有相對優勢,以租住上述單位,每月支出$17,695,反而自置(六成按揭、選用H按、還款期三十年)每月供款只需$12,487(表一),市民在衡量租金始終是純支出,而供樓支出,利息佔比相對少,付出的金額最終也會成為自己資產的一部份,在自用而又有足夠能力供樓的前題下,買入「磚頭」長遠是有升值潛力的。
 
 
(表一) 自置VS租住
  自置 租住
每月供款/租金 $12,487 $17,695
一年供款/租金 $149,844 $212,340
租金回報率 3.69%