預早選定按避加息衝擊

美國聯儲局本月公佈議息結束，維持利率及量化寬鬆規模不變，惟本港按揭市場市佔率最高之四大銀行相繼增加新造按揭息率，令市場響起加息警號。不過有大型銀行上調按息同時亦推出不同年期的定息按揭計劃，讓置業人士有更多選擇，相信即使二○一五年後加息週期重臨，採用該類按揭產品的置業人士，仍可在定息期內避免息口變化所帶來的衝擊。

回顧上次美國的加息週期，聯儲局曾經於二○○四年至二○○六年期間，連續17次加息，當時兩年累計加息達4.25厘，而期內本港最優惠按揭利率亦跟隨作出13次調整，調整幅度由15至50點子以上，累計加息達3厘。鑑於市場早已對加息有所預期，當時部份置業人士遂於加息週期前採用定息按揭計劃，鎖定每月供樓開支以作避險。

近年以最優惠利率（P）為基準的按揭計劃大行其道，不過筆者相信，一旦加息週期重臨，P按計劃的優勢將隨之而減少。究其原因，最優惠利率部份主要跟隨美國息率調整，屆時P按息率將隨之而上升，相反採用定息按揭計劃相對較為划算。舉例購買一個價值400萬元的物業，採用大型銀行提供最長的七年定息按揭計劃，還款期25年(即300期)及七成按揭計算，每月穩定供款13,278元，首七年利息開支合共約529,352元。至於採用浮息按揭計劃，以大型銀行加息後最新之P按實際利率2.4厘計算，假設二○一五年加息週期重臨，本港按揭息率以每年上升50點子的步伐循序漸進，採用P按計劃首七年利息開支則合共約602,021元，較定息按揭計劃利息開支多出13.7%，達72,669元，因此在加息週期下採用定息按揭計劃相對顯得划算。