銀主盤多寡反映業主負擔能力

樓市踏入下半年，市況仍然造好，根據差餉物業估價署的數字，樓價已經連升十五個月，今年首兩季的負資產續維持零個案，雖然樓價穩步上揚，但隨著家庭入息中位數上升，現時的供樓負擔仍然遠低於九七年的逾九成水平。但近日有指銀主盤的新聞報導增加，憂慮是否市況開始逆轉，出現調整，令銀主盤驟增。其實首先要釐清銀主盤的本質，及了解銀行主盤是否與市況調整有必然的關係。

銀主盤的成因主要是源於業主的個人財務狀況出現問題，業主無能支付或拖欠銀行按揭貸款，銀行於是根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定，收回抵押物業，再在市上出售物業，賣樓所得的資金會用來償還欠款。銀主盤多與業主的個人資金周轉有關，現時處於低息環境，經絡按揭轉介研究部的最新七月數據，供樓負擔仍然低於五成，達45.7%，屬健康水平，加上負資產繼續絕跡市場，暫未見大市出現調整。

市民一般對銀主盤的了解多為叫價低於市價，究竟購入銀主盤是否等於「筍盤」？以平價買樓似乎頗為吸引，但準買家置業前要詳細了解當中的條款及為自己釐訂買入價準則。首先，準買家要簽約前要留意銀主盤是否涉及被「釘契」的問題，最近有涉及銀主盤十八按的個案，多次向財務公司按揭，假如銀主盤的欠款高於市值，難以「解釘」。

市民亦要留意銀主盤未必較市價平，一般在拍賣網的叫價，只為拍賣價，除非有列明「有價格必賣，不設收回」，否則銀主認為拍賣價低於物業的估值，該物業可被收回，即使買家以低於市價買入銀主盤，亦要預留一筆資金作單位裝修之用，需知道原業主在資金周轉不靈，未必有資源維修該單位的折舊裝修等問題。最後，準買家即使心儀特定的銀主盤，在拍賣的期間，亦要保持良好的心理素質，避免盲目高追，受拍賣氣氛影響，最好事先到銀行做估價，留意樓市行情，評估自己的經濟狀況而定價。

(iMoney)