本港銀行由三月份起，將拆息(H)按揭利率由H+0.7%起四度上調，令實質按息上升。今日有個別銀行將調整拆息(H)按揭利率調升至最高H+2.5%，意味著下半年整體按息仍有上升空間，置業人士宜為加息作好預備。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，按息過去一直維持處於異常低位，目前本港按息正進入「正常化」之過程，由於資金出路增加，銀行轉向爭取較有利可圖的業務，故由三月中旬起四度上調按揭利率，根據經絡按揭轉介數字顯示，反映最新實際按息水平之「經絡按息」於四月份已突破1.3% (圖一)，為09年12月後的17個月新高，預期下半年本港按息仍有一段上升空間。
由於市場預期美國加息條件有限，預期P按波動性較H按為低，加上部份銀行取消H按現金回贈優惠，個別需要資金即時應急的業主逐轉投選擇現金回贈較高的P按計劃，令選用P按之比重回升，根據金管局住宅按揭調查數據顯示，五月份拆息(H)掛勾按揭計劃之選用比重最新跌至87.2%，連續下跌四個月並創十一個月新低，至於以最優惠利率(P)為基準之按揭計劃，使用比重則逐步上升，亦一如經絡按揭上月所料，P按使用比重最新達11.7%，突破一成水平。
而是次有銀行將拆息(H)按揭利率調整至最高H+2.5%，即實質按息達2.7%(表一)，以一個200萬元物業，承造七成按揭，供款期20年計算，與P按實質2.15%比較，加息後之H按每月供款支出較P按多出373元，預料此舉將吸引更多用家於下半年轉用P按，因此P按使用比率將進一步增加。
(圖一)
(表一)息口上調供款變化
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最優惠利率按揭計劃(P) |
拆息按揭計劃(H) |
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P計劃 |
H計劃一 |
H計劃二 |
H計劃三 |
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按揭計劃 |
全期 |
全期 |
全期 |
全期 |
|
實際按息 |
2.15% |
1.7% |
2.2% |
2.7% |
|
每月供款額 |
$7,182 |
$6,885 |
$7,215 |
$7,555 |
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P計劃與H計劃之供款比較 |
-- |
節省$297 |
增加$33 |
增加$373 |
|
每月供樓負擔比率 |
26% |
24.9% |
26.1% |
27.4% |
註：以上計算乃假設樓價及居於私人住宅的家庭入息中位數維持不變
以一個200萬元物業、承造七成按揭 、供款期為20年計算
*H以銀行公會於6月30日公布之一個月同業拆息0.2%計算
^P為5.25%
每月供款負擔比率 = (每月供款 / 居於私人住宅的家庭入息中位數) x 100%
以統計處公布之2011年第1季居於私人住宅之家庭入息中位數為$27,600計算
資料來源：經絡按揭轉介研究部
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