選擇合適供款年期 為退休作好準備

香港政府統計處於二○一一年六月至八月期間進行人口普查，調查結果顯示，二○一一年自置居所的家庭數目較二○○六年增加59,463個至1,233,595個，逾百萬個自置居所當中，有741,334個住戶並沒有按揭及貸款，佔比例約六成，可見大部份業主已無樓債。

上文筆者建議按揭貸款人因應息口週期選擇合適的供款年期，因為樓宇按揭每月的供款分為兩部份，一部份是「利息」，另一部份是「本金」，當中利息佔每月供款比例會隨息口走勢而變化。以現時低息環境而言，利息佔每月供款比例相對較低，故縮短供款年期有助盡早贖回物業。當然亦有部份貸款人見貸款成本極低，認為無須急於清還貸款，或將資金投入於更高回報的投資，將贖樓的時間推遲。

事實上，香港沒有強制性的退休年齡，只見強積金條例訂明65歲為退休年齡。回顧上一代的香港人，畢業後投入社會工作，直至30歲左右擁有穩定經濟基礎，才實行置業計劃，而普遍選擇少於20年的供款年期，因此若以65歲作為退休年齡參考標準計算，供滿物業後仍有多於15年的時間才達至退休年齡。由歷史數據可見，及至二○○四年至二○○六年本港進入加息週期，基於部份貸款人需要延長供款年期以降低每月供款，平均供款年期才顯著急升。

二○○八年金融海嘯過後，本港雖然進入了超低息時代，但平均按揭供款年期卻持續增長，新一代置業人士的平均按揭供款年期已超過24年，換言之在退休前約10年才將物業供滿。假如置業人士延長供款年期至30年，甚至個別銀行提供的40年上限，則有機會年屆退休仍要繼續償還樓債。更值得注意的是，由於該類置業人士的供款年期已達上限，因此一旦加息週期重臨，也沒法再透過延長年期以減少每月的供款支出，增加供款負擔，甚至影響退休計劃。