轉按留意息率走勢及房策限制

去年按揭市場受惠拆息低企，拆息掛勾按揭計劃(H)的實際利率屢創新低，與最優惠利率(P)為基準的按揭計劃比較，慳息效果顯著，因此市場掀起一股P按轉H按的熱潮，帶動全年的新批轉按金額及宗數分別錄得971.2億元及45,477宗，創有紀錄以來的新高。不過隨著政府推出多項收緊按揭措施及銀行逐步調升按息影響，本年的新批轉按金額及宗數已連續三個月下跌。筆者認為，目前市民計劃轉按，不但要注意息率走勢、罰息期及現金回贈優惠，同時亦要留意房屋政策方面的限制。

本年三月份銀行逐步上調拆息按揭利率，H按與P按的實質按揭利率距離已收窄至少於50點子，H按慳息優勢相對減少，至於現金回贈方面，雖然仍可以彌補部份律師費及一般手續費，但亦較以往遜色，因此P按轉H按的熱潮有所減退。更重要的是，現時部份物業在轉按時會受收緊按揭措施所限制，舉例業主早年以九成按揭購入一個600萬元的物業，希望在罰息期過後轉為七成按揭，理論上沒有問題，不過假如物業同期升值兩成，市值達700萬元以上，根據新措施限制，物業價值700至1,000萬元的按揭成數上限僅六成，換言之業主不能轉為七成按揭，貸款額亦不可多於500萬元，故此措施出台後，亦壓抑了此類物業的轉按需求，根據經絡按揭轉介數字顯示，P按轉H按的客戶比例，已由去年95.9%高位大幅回落至八月份的72.2%。

不過細價物業轉按則未受影響，以經絡客戶為例，何先生在2005年為其價值約340萬元的物業簽訂舊有按揭計劃P+0.25% (P=5.25%)，實際按息5.5%，若選擇轉按至H按，即使拆息(H)掛勾按揭利率調升了達到H+1.85%，以一個月同業拆息0.22%計算，實際按息為2.07%，明顯較舊計劃著數，故一直沿用此類舊有按揭計劃的業主現階段仍然可考慮轉按。