購買銀主盤須知(二)

上文筆者指出，「銀主盤」是指在按揭期間斷供的物業，由銀行收回再出售，以抵銷業主的債務。根據金管局最新9月份按揭統計數字顯示，反映業主供款質素指標之一的按揭拖欠比率正處於歷史偏低水平，當中拖欠逾三個月及拖欠逾六個月的比率，分別只有0.2%及0.1%，由此可見，物業斷供的情況並不嚴重。

正因如此，現時市場上的「銀主盤」數量相當有限，對比1997年金融風暴後樓價急挫，負資產個案急增，業主不但資不抵債，而且在高息年代下，更無力償還按揭貸款，以致當年不少物業被銀行收回成「銀主盤」。直至2003年，本港經濟持續疲弱，加上受到沙士事件影響，雙重夾擊之下，「銀主盤」累積的數量高達數以千計，屬於超高水平。近年美國頻頻推出量化寬鬆措施，促使資產價格增值，樓價穩步上揚，按揭息率持續於低位徘徊，業主的供款壓力遠不及1997年，由2004年至今，按揭拖欠逾三個月的比率已長期處於1%以下水平，而2011至2012年期間，更跌至只有0.1%，拖欠個案可謂寥寥可數，銀主盤亦顯著減少。

「銀主盤」申請按揭手續與一般私人物業無異，按揭成數同樣受到物業價格的限制，讀者可能會有疑問，為什麼很多人認為「銀主盤」的按揭成數偏低？最主要原因，一般私人物業買賣，在簽訂臨時買賣合約後，買賣雙方可協議正式成交日期，成交期由簽臨約起計算，快則一個月，慢則可達兩個月以上，視乎物業種類而定。舉例，居屋第二市場及村屋單位必須先補地價才可在市場上自由買賣，故此成交期會較長，讓買家有足夠時間辦妥補地價手續及申請樓宇按揭貸款，如果村屋涉及僭建或業權問題，銀行甚至會派員到現場作實地考察，而代表律師亦須時核實單位的樓契。另外，首期不足的買家，更可透過香港按揭證券有限公司申請按保，借取七成以上按揭，按保審批時間普通約兩至三星期。相反，鑑於「銀主盤」成交期往往只有約一個月，缺乏彈性，因此新買家未必有足夠時間申請按保，只能借取較低按揭成數。