預算案之後，市民並未因為大幅增加未來私宅供應而放緩入市步伐，反而財案後的周末一、二手持續暢旺。美聯集團高級執行董事黃錦康表示，現時供樓負擔比率(Affordability Ratio)維持在近4成的健康水平，但如果考慮樓齡因素，負擔比率實際已升至近6成。若本港樓價進一步攀升，加上息口調頭回升的話，屆時供樓負擔有可能逼近97年逾9成的水平，呼籲廣大市民小心留意，不要因此產生錯誤的安全感(False Sense Of Security)，避免出現「溫水煮蛙」的效應。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，根據美聯樓價走勢圖顯示，本港樓價自08年金融海嘯後重拾升軌以來，迄今已累升約66%，現時平均呎價錄得約5,557元，距97年高峰期的6,208元僅相差約一成。
劉嘉輝續謂，本港按揭息率持續低企，令供樓負擔比率相應維持近4成的低位，與97年逾9成的負擔比率相比，明顯為低。若將樓齡因素考慮在內，97年錄得6,208元呎價所選取的指標屋苑平均樓齡為10.8年，而現時的平均呎價5,557反映的平均樓齡已達19.8年。若現時同樣以10.8年的平均樓齡作計算，現時樓價實際已高達8,343元，較97年高峰時高逾3成。以平均呎價為8,343元計算，供樓負擔比率已經高近6成，較之前近4成的負擔比率高近20個百份點，遠高於健康的供樓負擔比率水平。
按息加3厘令負擔比率升逾9成
黃錦康分析，若現時樓價上升2成，即平均呎價為6,669元，較97年高峰期高約7%；若再將樓齡因素考慮在內，樓價上升2成，呎價即升至10,012元，比97年高峰時更高出逾6成。若按揭息率由現水平的2.2%，上升至5.2%，則供樓負擔比率將超過9成，直逼97年的93.2%，令樓市風險增加。黃錦康因此呼籲，市民不應因為現時低息及樓齡因素未計算在內，令供樓負擔比率續低而產生錯誤的安全感(False Sense Of Security)，避免出現「溫水煮蛙」的效應。
加息預期增加定息按揭需求
黃錦康續表示，回顧過去十年之息口走勢，於2001年，911事件嚴重影響美國經濟發展，聯儲局連環減息將美國聯邦基金利率逐步調低，利率由2001年3月的6%下滑至12月底的1.75%，低息一直持續，直至2003年，更進一步低至1%的超低息水平。2004年美國經濟走出谷底，息口預期上調的訊號響起，當時本港市場上的定息按揭計劃隨之應運而生，因應客戶面對息口上升而帶來的壓力，推出定息按揭產品回應需求。
據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示，隨著息口於2003年達到超低水平，市場人士料息口已見底，加息之預期逐漸浮現，在面對加息的預期之下，促使供樓人士紛紛由浮息按揭計劃轉投定息按揭計劃，希望鎖定利息開支。因此，定息按揭使用比例由2004年初的8.7%升至6月份的14.4%，8月份更達到15.5%的歷史高位。至2005年初，市場再度憧憬美國經濟發展條件改善，引發加息，選用定息按揭計劃的用家比例再衝上8.4%有紀錄以來第三高位，而當時反映普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際按息水平，即經絡按息(M-rate)則在2005年中起上升，及後升至5.5%，可見預期加息效應與市民對定息按揭的需求成正比。
近期美國經濟數據表現造好，持續多時的貨幣「量化寬鬆」有機會提早結束，令金融市場密切注視。另一方面，歐美等地紛紛作相應部署，計劃調整息口以防止通脹惡化拖垮經濟復甦步伐，令低息的環境醞釀變局。
「全港至低1.68%定息」按揭計劃
有見及此，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，為配合市場預期利率上升的需求，特別推出「全港至低1.68%定息」優惠按揭計劃，為美聯物業及香港置業客戶提供首18個月低至1.68%定息年利率，其後按揭息率低至P*-3.1%，實際按息僅為2.15%，或拆息利率低至H+0.8%、上限P*-3%(P*為5.25%)，創全城同類按揭計劃至低水平。
置業人士選用定息產品，可免除定息期內供款受利率波動的影響，而上述計劃適用於新造樓宇、二手物業及轉按業主，貸款額不少於80萬元，計劃由即日起接受申請，客戶必須在4月30日前提取按揭貸款。
表一: 「全港至低1.68%定息」計劃特色*
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