經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為，08年金融海嘯至今事隔7年，美國早已結束量化寬鬆措施，預期息口正常化過程將無可避免。有見及此，經絡特別在(19/9)議息結果公佈後，同時透過電話及互聯網方式進行全面的問卷調查，以了解加息對市民置業的影響及對樓市的最新取態。是次調查成功收回322份問卷，結果發現，雖然樓控措施仍然是影響置業最主要因素，不過市民對息口走勢的關注度日漸提升，儘管如此，有六成受訪者認為即使今年內加息25至50點子，亦不足以左右入市決定(圖一)，反映市民對於加息有不俗防守能力。
聯儲局上週議息會議宣佈維持息率不變，雖然尚未啟動加息，不過加息陰霾濃罩市場及外圍股市波動，影響買家入市信心，料第四季按揭市場交投步伐放緩，但2015年全年新取用按揭貸款額仍有24%增長，相信可達2,649億元，涉及宗數則僅升8%至75,390宗。
(圖一)
市民取態由樂觀轉趨審慎 47%受訪者預期今年樓價平穩
調查亦顯示，有47%受訪者預期今年樓價走勢平穩，佔最多數，其次認為樓價下跌的佔28%，而預期樓價上升的則佔25% (表二)。值得注意，經絡去年同期亦曾進行相同調查，當時預期樓價上升的受訪者佔比達62%，佔受訪人數逾六成，其餘35%預期樓價走勢平穩，只有餘下的3%認為樓價下跌。今年認為本港樓價尚有上升空間的市民大幅下降37個百分點，相信樓價會下跌的則大升25個百分點，反映普遍市民預期樓價有調整空間，對後市的取態由樂觀轉趨審慎。
(表二) 與去年同期進行之問卷調查比較
加息影響入市決定因素增加 54%市民認為加息50點子以下合理
另外，有39%市民認為樓控措施是最影響入市決定的因素，其次為房屋供應，佔28%，至於息口走勢則佔25%，其餘通脹因素佔最少，只有8%，對比去年同期調查，樓控措施影響力雖然已按年下跌9個百分點，但仍然是最影響入市因素，因為有67%受訪者認為，如果政府放寬樓控措施，將會加快入市步伐；相反，加息對市場的影響力逐漸受關注，佔比由當時的19%增加6個百分點。儘管加息週期即將重臨，有54%業主仍然認為加息50點子以下屬合理水平，其次認為加息50點子至1厘合理的佔31%，另外亦有13%認為加息1至2厘合理，僅2%業主認為加息2厘以上合理，換言之共有46%市民可承受加息超過50點子的壓力。
本港銀行未有即時加息的迫切性
劉圓圓認為，自從聯儲局於2014年10月宣佈結束買債，息口走勢逐漸明朗化，不過相信香港有條件落後於美國加息。因為回顧2004年至2006年加息週期，美國兩年內加息17次，累計加息4.25厘，即平均加息幅度為25點子，反映是次美國加息幅度符合預期。至於上次加息週期本港最優惠按揭利率只跟隨調整13次，累計加息達3厘，平均每次調整幅度不多於25點子，反映本港按息上調步伐不一定與美國同步。而且金管局自9月1日以來數度向市場注入港元，令9月23日的本港銀行體系結餘總額增至3,400億元，再創歷史新高，故相信在資金充裕的情況下，借款成本仍欠缺上升壓力，故未有即時加息的迫切性。
資金流向決定按揭產品變化
以往本港息口走勢主要取決於美國加息步伐，尤其2004年至2008年期間，本港採用P按計劃的業主佔最多數，使用比例曾高達98.6%，一旦美國加息，本港最優惠利率(Prime Rate)跟隨美國聯邦基金利率調整，以最優惠利率為基礎的P按計劃亦會相應調整，令P按計劃的吸引力大降。
不過金融海嘯過後，資金泛濫，銀行相繼推出具有競爭力的 H按計劃，現時已成為市場上的主流產品，由於兼備低息週期慳息及加息週期有效封頂功能，故使用比例節節上升，2014年至今已連續13個月保持逾八成的高水平使用量，最新使用量更高達84.5%。因此如果銀行體系結餘資金短期內流走速度加快，以致本港銀行體系結餘急跌，出現資金緊張情況，屆時對資金流向敏感度較高的同業拆息(Hibor Rate)會較最優惠利率(Prime Rate)率先回升，換言之逾八成採用與同業拆息(Hibor Rate) 掛勾的H按計劃業主的每月供款會即時增加，將削弱H按計劃的競爭力。
儘管如此，在銀行體系結餘高企的情況下，銀行資金成本暫未有上升壓力，相信本港有條件落後於美國加息，料同業拆息持續徘徊於低位。除非短期內有大量資金急速流出本港市場，導致銀行體系結餘急跌至1,000億元以下水平，令拆息大幅抽升，促使貸款資金成本及業主供樓負擔顯著增加，否則對整體樓市衝擊有限，相信銀行今年將會加大力度推廣較具競爭力的H按計劃，吸引業主鎖定低息尾班車，料全年H按計劃使用比例可保持領先地位。
至於定息按揭計劃，7月份使用比例終於有零的突破，不但微升至1.3%，更創兩年新高，8月中旬有大型銀行宣佈重推定息按揭計劃，再度引起市場關注，不排除其他銀行會於年內相應跟隨推出同類型計劃，令市場競爭更為激烈。
負按揭利率支持 料樓價全年保持高單位數增長
另外，雖然利率不是影響樓價唯一因素，但樓價與利率息息相關，尤其是通脹年代，負按揭利率支持樓價穩步上揚。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，今年截至8月份，本港按揭利率仍持續低於通脹率，經絡實質按息（即以經絡按息減去本港通脹率）由2010年至今仍處於負按息利率水平，為按揭史上最長紀錄，最新經絡實質按息仍處於負1.41%(圖二)，負按揭利率時期已持續達六年，除非按揭利率升超過1.41%，或者通縮重臨，導致負按揭利率時代結束，重返正按揭利率週期，否則全年樓價仍有支持，並可保持高單位數增長。
(圖二)
劉圓圓相信，年底前本港低息環境持續，「經絡按息」料於2厘至2.15厘窄幅徘徊，雖然本港有條件落後美國加息，不過息口正常化過程無可避免。現時新盤銷售如火如荼，加上不乏新盤已屆入伙期，在預期本港明年加息機會增加的大前提下，將刺激業主趕及今年搭上低息尾班車，以鎖定低息供款，故維持2015年全年新取用按揭貸款額可達2,649億元預測，較去年全年增加24%。
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