樓換樓按揭計劃減輕首期負擔

踏入第三季，樓市依然暢旺，多個新盤陸續推出市場，有主打開放及一房單位，亦有主打兩、三房單位的，迎合不同買家需要。兩、三房對於之前購入開放式單位的買家有一定的吸引力，想樓換樓之餘，又想減輕新購買物業的首期負擔，樓換樓按揭計劃是一個值得考慮的選擇。承造該類按揭計劃的詳情及實行步驟如下：
 
 
換樓按揭計劃的最高貸款額是按金管局規定的按揭成數計算，物業價值為現有物業出售的價值及新物業的購入價，還款期一般達六個月，期內供息不供本，多提供P按計劃，息口為P-2.75%(P=5%)。買家在物色新物業的同時，亦要為現有物業尋求買家，在購入新物業前，現有物業必須簽訂臨時買賣合約。第二個步驟是申請現樓按揭貸款及新購物業的按揭貸款，假設業主陳小姐持有的現時估值達750萬的現樓，償欠60萬的貸款額，正打算換一間價值1000萬的新樓，使用樓換樓按揭計劃的最高貸款額，是750萬之六成按揭貸款，減去按揭貸款餘額；或1000萬之五成按揭貸款減去樓價之一成訂金，兩者以低者為準，換言之，陳小姐可以借取一筆390萬的橋樑貸款作為新購物業的首期(表一)。
 
 
另外，陳小姐亦會為新購物業申請按揭貸款，以1000萬的樓價計算，可獲得500萬按揭貸款，連同上文提及的橋樑貸款，兩筆貸款共890萬。使用樓換樓按揭是供息不供本，以六個月還款期計算，390萬的按揭貸款額的全期利息為$25,634，每月償還利息約$4,272，但要注意現有物業必須在新購物業成交的半年內出售，屆時只要償還原有物業的橋樑貸款，即390萬即可。
 
 
以陳小姐的例子來看，新購物業的價值的確較手持的物業估值有一定的差距，對於現金流不太充裕的買家，使用樓換樓按揭計劃，息口低，僅需支付兩萬多的利息，便可以獲得一筆過渡性的貸款，減輕換新樓的負擔，是一個不俗的選擇。
 
 
(表一)

樓換樓按揭貸款計算

$7,500,000 X 60% - $600,000 = $3,900,000

($10,000,000 X 50%) – ($10,000,000 X 10%) = $4,000,000

樓換樓按揭貸款利息支出

全期利息: $43,875 (每月支出約$7,312.5)