近期一手市場表現持續理想，而即將開售的全新大型市區樓盤「丰滙」入票反應熱熾，凍結市場上大量資金，項目定於3月29日推售當中216伙，而是次將不乏針對換樓客市場為主的三房戶類型以供選擇。美聯物業與經絡按揭轉介舉行聯合記者會，並邀請到長江實業高級營業經理何家欣、美聯物業住宅部行政總裁布少明及九龍區董事郭玉滿，以及經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦出席，剖析目前一手市場及換樓客市場最新形勢，並特別為「丰滙」的買家提供「高成數‧低按息」丰滙二按計劃，協助有意入市三房戶的買家。
在記者會上，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，由於新盤提供稅項優惠及按揭優惠安排，加上訂價往往吸引，故不少買家傾向選購一手物業。資料顯示，截至去年第四季為止，新盤溢價已由去年第二季最高的20.6%下降至去年第四季近乎「零」水平，僅錄得0.2%(見圖一)，在目前二手業主叫價回落幅度有限情況下，一手盤吸引力顯著增加。
圖一:新盤溢價走勢變化
另外，值得留意，二手屋苑換樓市場受到辣招影響，在去年推出雙倍印花稅後，換樓市場需求受到遏抑，根據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處數據，2012年第四季及2013年首季，50個二手指標屋苑實用面積逾600呎的買賣註冊所錄得的比率約為26.9%，但在去年第二季及第三季下跌至22.3%，而去年第四季至今年首季截至3月24日為止，比率仍然僅錄得22.1%(見圖二)，數字反映以換樓客為主及實用面積逾600呎的較大面積單位，過去的二手換樓需求明顯受壓。然而，早前已積壓不少換樓購買力，而訂價吸引、提供稅項優惠及合適按揭安排的一手盤登場，吸引準買家傾向選購一手物業，並可釋放這批有意入市的換樓市場動力。
圖二:指標屋苑實用面積逾600呎註冊量比率
美聯物業九龍區董事郭玉滿指出，九龍區(包括將軍澳及西貢)的一手私樓需求不俗，綜合土地註冊處資料顯示，去年區內錄得約3,173宗一手私樓註冊，而今年截至3月24日為止，則錄得約185宗，但預期隨著「丰滙」開售，區內次季的一手註冊量可望上升。
至於二手市場方面，九龍區內的每季二手住宅註冊量則見反覆下調，以去年首季錄得約4,583宗，已下調至第四季約2,846宗水平，而今年首季截至3月24日則暫錄得2,337宗。由於新盤吸納大量購買力，故預期區內二手市場表現持續，一手盤仍然會搶去市場焦點。另外，在目前美聯物業入票「丰滙」的客戶中，約有8成為用家，另有約2成為長線投資客。
經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦稱，本港樓價自去年起出現輕微調整，令不少置業人士重燃入市興趣，加上新盤造價與二手市場收窄，新盤吸引力明顯增加。不過礙於新盤涉及銀碼較大，備受多項樓市需求管理措施限制，尤其按揭保險計劃門檻提高，現時只有價值400萬元或以下的物業才可申請九成按揭，變相壓抑400萬元以上物業的購買力，令置業人士入市難度增加，影響換樓市場動力。
按揭保險計劃自2010年8月起四度收緊申請資格，以致新取用按揭保險貸款價量反覆回落，根據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司數據顯示，今年1月份的新取用按揭保險貸款宗數跌至只有216宗，涉及金額僅6.5億元，按月同步減少26%，創2009年後有紀錄新低(見圖三)。但事實上，市場上對高成數按揭產品存在需求，從金管局公布之最新數據可見，新批出按揭涉及二按計劃的貸款顯著急升，2月份錄得143宗，涉及貸款額達6.09億元，按月分別上升14.4%及21.1%，貸款額更創2008年1月後新高(見圖四)。有見及此，經絡按揭轉介宣佈喜獲發展商長實認可，破天荒首度成為新盤二按特約代理，為「丰滙」買家提供「高成數‧低按息」二按計劃，首2年息率低至P*-0.5%，上述二按上限可高達樓價三成或最高按揭貸款額300萬元(見表一)，相信上述按揭計劃可獲得一眾置業人士垂青。
圖三: 新取用按揭保險貸款
圖四: 新批涉及二按計劃貸款
表一：丰滙「高成數‧低按息」二按計劃特色
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