加息無礙樓市升勢

美國聯儲局本周議息決定維持息率於0至0.25%不變，並重申低息政策的承諾。受到美息低企影響，本港息率持續低企，2月份經絡按息(M-Rate)進一步降至1.145%，一個月銀行同業拆息徘徊於0.07%至0.08%。若聯儲局低息政策不變，預期本港短期內息率變動的機會甚微。

筆者於上周大型講座曾提及，即使未來按揭息率上調，令業主的每月供樓負擔比率增加，相信不會窒礙樓市之升勢。其中一個主要論據是，目前本港樓市以用家為主導，2月份摸貨宗數佔整體物業成交僅1.6%，遠遠低於97高峰時期的10.4%，反映現時樓市為「用家市」。一般而言，以自用為目的之業主持貨能力較投資者為強，即使面對加息情況，每月供樓負擔比率上升，亦不會隨即衍生沽貨套現的壓力。同時，從過去20年之歷史數據可見，91、93、96及03年期間，雖然供樓負擔比率持續上升，惟樓價及成交量並無下調，相反仍錄得顯著升幅。

假設購買500平方呎單位，以現時二手平均呎價$4,516，樓價為225.8萬元，按揭貸款成數70%(即158萬元)，按息為P-3.05%(P為5.25%)，供款期20年計算，每月供樓支出$8,146，若實際按息由2.2%上調至5%，供樓開支升至約1萬元，而供樓負擔比率(DTI)由33%升至43%， 對自住用家而言，仍是可承擔的健康水平。總括而言，相信未來即使加息令DTI上升，仍無礙樓市穩步向上的勢頭。