加息升溫 置業者防範招數

近期樓市熾熱，出現三盤齊發的景象，掀起『搶客潮』。啓德一號，元朗Grand Yoho及屯門豐連三盤共收逾三萬票，市場凍結資金達30億元，創一手例後新高紀錄。綜合土地註冊處資料指出，一手私樓註冊量本年迄今(截至9月12日)暫錄9,207宗，涉及金額1,009.5億元，已連續3年超過千億水平。隨着樓市旺熱，銀行力爭生意，陸續湧入『按息戰』，推出最優惠H按計劃，息率低至H+1.4%。經絡按揭轉介研究部的經絡按息亦處於低位，由本年初二月的2.052%，每月驟降至上月的1.770%。滙豐及中銀更降低門檻，推出新樓H按200萬便可入場，迎接細價樓熱潮。南商及工銀亦加入戰團，以保市佔率。
 
地產商及銀行積極搶客，港人反應和樓價又如何？有數據顯示，港人對樓市信心回暖，仍有88%的受訪者認為香港樓價過高。而宏觀過往樓市情況，目前成交量亦低於歷史平均水平。戴德梁行亦表示，今年首季整體住宅樓價下行，惟至4月起反彈，令今年首9個月累計升幅達5%，不過較去年9月高位相差仍有3%至5%。而且，今年上半年新取用住宅按揭貸款額按年減少34%，反映出目前樓市交投氣氛仍較疲弱，近期樓市的反彈亦只追回上本年之成交。

再拉闊視野至美國加息討論，近期多位聯儲局官員發言，鷹、鴿俱全， 令美股指數翌日急挫，恐慌指數急升近四成，亦拖累港股全日急挫錄得今年以來最大點數跌幅。 有分析指，9月份加息機率僅為兩成多，12月份加息機率則約一半而已，況且一般估計本港的反應通常有3個月的延遲期，所以即時憂慮不大。即使遇上加息週期，置業者仍有以下幾項防範招數。
 

• （一）參與定息按揭計劃

置業者可以在指定年期內享有固定息率。雖然定息按揭計劃的息率會較 「按」及「按」略高，但業主則在指定年期內毋須憂心加息所增加的供款利息負擔，定息計劃無疑是應對加息的「避風港」。

（二）注意避免「借盡」

• 只要置業者不是「借盡」，其實港息加息0.25厘，每100萬元貸款供款，將只增加127元，所以港息即使加足2厘，對按揭供款影響亦不會太大。惟「借盡」者則要注意風險，準備置業者則需盡量避免。
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• （三）申請按揭前應清楚留意H按鎖息上限條款
• 部分銀行提供H按鎖息上限，假設銀行提供的鎖息上限是P-3.1厘，拆息上升令按息超過P-3.1厘時，亦只會改以鎖息上限供款，按息不會再超限抽升。
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有見市況熾熱，作為要「上會」的買家，當然希望可以找到一個最優惠兼穩定的按揭計劃。買家可透過具規模的按揭中介機構「貨比三家」，毋須四處格價，便可以知道多間銀行及金融機構對欲購物業的估價、按揭息率、須支付首期及每月供款等資料。更重要是中介機構會為買家安排壓力測試，並就測試結果作出按揭或購置物業類別的實用建議。