【上車「供」略】新按揭保險的3大風險

《施政報告》公佈新按揭保險措施後，800萬物業只需80萬首期便能上車，在10倍槓桿下能夠輕鬆置業，對欠缺首期的無殼蝸牛非常吸引。不過在實際操作上，新按保其實隱藏3大風險，準買家入市前必須要三思。

1. 估價不足失預算

自從放寬按揭保險後，業主憧憬準買家的借貸能力提高，叫價更加進取，比過往成交價高出一截，然而銀行為準買家進行估價時，會出現估價不足情況。假設單位近期成交價只為700萬，但業主叫價為750萬，如果準買家希望以750萬承造9成按揭，以75萬首期上車，但銀行A最終估價只有700萬，準買家首期便要增加至120萬，即多付45萬首期才能置業。

Tips：由於銀行估價會根據過往成交價及物業質素決定最終估價，每間銀行的最終估價有機會有所不同。如果準買家再向多間銀行估價，銀行B有機會估高20萬成720萬，首期加幅相對減輕。所以置業前必須貨比三家，找出最高估價的銀行承造按揭。

業主開價750萬，準買家希望承造9成按揭為例：

2. 轉按套現不再

過去不少置業人士過完罰息期後會留意銀行優惠，短至每兩年轉按一次，獲取現金回贈之餘，樓價上升能套現再買另一層樓，為資產重新配置。但運用新按保措施的槓桿轉按要面對多重規範，包括不能套現、不能當首置身份及最高只能承造8成按揭，轉按人士只能重新購買保險，按保費用涉及6位數，或者投入資金承造較低成數按揭。

Tips：在轉按吸引力大減下，一開始申請的按揭計劃便不能輕率，除了考慮息率、年期及現金回贈計劃因素，銀行配套如網上理財的方便程度同樣影響還款心情。按揭比較專家會為準買家背景及財務需要，推薦最適合的供款計劃，讓大家在未來二、三十年的供款旅程能夠更為舒適。

3. 免壓測審批需時

新按保措施指出就算首置買家未能通過壓力測試，只要符合供款與入息比率50%以及繳交額外保費，便能以9成按揭上車，不過，措施至今實施約兩星期，我們暫時未接獲在未能通過壓力測試情況下，仍能批出新按揭的個案。有機會顯示新措施頒佈後銀行需要更多時間消化，審批時間較長。

Tips：由於新按保措施仍只處於初步階段，如果準買家未能通過壓力測試，希望以新按保承造按揭，應預留更充裕時間讓銀行審批，以及盡量預備後備資金，一旦銀行以較低成數批出按揭，仍能有足夠現金預備首期。