【實例分析】新盤「呼吸Plan」停止呼吸　4招自救術必學

近年發展商開售新盤會推出的「呼吸Plan」吸引買家，由於計劃豁免壓力測試及以短期低息招徠，上車人士入場容易，但經過蜜月期後，當年使用「呼吸Plan」的業主未必能經過壓測轉按，最終要捱高息供款。其實要解決「呼吸Plan」帶來的危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業4大方法自救。

假設3年前置業人士月薪為7萬元，買入1,000萬物業，已支付兩成首期，由於未能符合壓力測試要求，故使用發展商提供的「呼吸Plan」，5年期內還息不還本，現已供滿3年，第4年開始按息增至5%。現時借款人月入無變，打算借8成按揭，貸款額為800萬，還款期30年。在此情況下，使用以下4大方法會出現不同考慮情況：

方法（一）：轉按

由「呼吸Plan」轉按至其他銀行是現行最慳息方法，個案如以實際利率2.5%及30年還款期計算，每月還款額為31,609元，較「呼吸Plan」便宜11,336元，轉按後全期利息為3,379,481元，比「呼吸Plan」便宜多達4,080,981元。雖然轉按後利息比「呼吸Plan」便宜一大截，但大家要注意壓力測試考驗，個案中壓測門檻需要達月薪75,705元，對於個案中月薪70,000元的人士未能符合資格。

*以上例子只供參考

方法（二）：定息按揭計劃

如果未能符合壓測資格轉按，由按揭證券有限公司推出的定息計劃可以是另一選擇。定息計劃分為10、15及20年，年利率分別為2.55%，2.65%及2.75%，其後借款人可繼續根據採用定息或浮息按揭供款，浮息按揭息率為P-2.35%，每宗私人住宅上限為1,000元。定息按揭賣點是豁免壓力測試，申請人只要在入息符合供款與入息比率便能符合資格。

根據個案，如果選用20年的定息計劃，供款與入息比率要求為65,319元，由於毋須壓力測試考驗，個案中的借款人符合申請資格。雖然比轉按方法增加利息開支，但仍比「呼吸Plan」便宜一大截。

*以上例子只供參考

不過選擇計劃的人士要注意，轉換按揭計劃除了要考慮利息開支，要留意其他開支也會出現轉變，以上個案借款人不論選擇轉按或是使用定息計劃，均需使用按揭保險及支付保費。

方法（三）：放售物業

現時在3年內放售物業，需要支付額外印花稅（SSD），買入6個月內要收取10%，6至12個月內要收取15%，12至36個月內要收取20%。如果「呼吸Plan」蜜月期後難以供樓，可在期限後放售物業。買賣物業涉及樓價風險，如果樓價上升，扣除賣樓開支後仍有機會獲利，但如果樓價下跌，業主有機會蒙受損失。

方法（四）：放租

業主如果因種種原因無法還款，又面對樓價下跌難以賣樓，可考慮把物業放租，由租客協助供樓。不過租金多寡視乎租務市場反應，租金未必能完全覆蓋供樓開支。根據月入7萬的例子，假設他轉用20年定息計劃，每月還款額為32,659元，但如果租金收入只有25,000元，他仍要承擔7,659元供樓開支。另外，如果業主當初打算買入單位自住，放租後要考慮自己往後的暫住地方，有需要先和家人同住。

 

「呼吸Plan」4類方法比較：

按揭借貸力

按揭成數 | 90%按揭保險 | 非首置按揭限制 | 按揭保險  

月供比率DTI | 壓力測試 | 按揭保費 | 信貸記錄 | 提升借貸力

最低首期一覽表 | 私人貸款影響按揭申請嗎？

按揭產品

H按 vs P按 | 定息按揭 | 發展商按揭 | 什麼是HIBOR | 什麼是Prime Rate

即供 vs 建築期 | Mortgage Link | 呼吸Plan

物業類型

一手樓花或現樓 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 舊樓按揭 | 工商舖按揭  | 車位按揭  | 大灣區按揭 | 安老按揭

置業租樓開支

上車雜費 | 印花稅 AVD SSD BSD DSD | 印花稅一覽表 | 租約印花稅 

轉按 / 加按

銀行回贈 | 轉按原因 | 轉按流程 | 移民套現

按揭陷阱

估值不足 | 借貸力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」與「分契樓」| 做咗擔保人分手點算好 | 凶宅能否做按揭 | 銀主盤能否做按揭 | 買樓收租按揭限制

上車攻略

80萬首期可以買到800萬的樓 | 月入6萬買到900萬的樓 | 自僱人士| 擔保人和借貸人的分別 | 按揭計算機 | 查冊 | 供樓減稅 | 置業流程 | 補地價