【另類物業】半契樓、碎契樓可否做按揭?

近日物業拍賣市場無受新冠肺炎影響，其中一個拍賣的長沙灣半契樓更獲得5組客爭搶，最終更錄得高價175萬成交。半契樓或碎契樓價格一般會有折讓，但買入前有甚麼考慮因素？是否能順利申請按揭？經絡按揭轉介今次為大家拆解當中疑問。

半契樓出現業權有關

業權共有形式主要分為聯權共有及分權共用，聯權共有又稱為「長命契」，假設物業由夫妻2人聯權共有持有，如果其中一方去世，另一方便能自動獲得業權。分權共有則不一樣，可以把物業分成若干業權份額，比例沒有規限，例如夫妻各佔一半業權，或者丈夫佔有3/4業權，妻子佔有1/4業權，如果其中一名業主去世，其餘業主不會自動獲得業權，而要根據遺囑處理。

如果業主們以分權共有形式持有物業，例如五兄弟各持有20%業權，長兄堅持出售自己20%的份額，其餘兄弟反對，長兄出售的業權交易便屬於碎契樓買賣；如果涉及半份業權交易，例如夫妻各持有50%業權，妻子決定出售屬於自己的業權，丈夫拒絕出售，則稱為半契樓買賣。

轉售半契樓困難

出現碎契樓或半契樓主要原因包括夫妻離婚，或者由於業權人破產要賣樓還債，其他業權人士拒絕賣出所致。此類物業的市價折讓高達4成至7成，其投資價值主要取決於環境、座向、層數、樓齡及業主態度等因素，故難以釐定折讓多少才值得入市。

買入半契或碎契樓時前，必須知道整個單位的買入價及銀行估值，才可以根據業權計算價格是否合理。另外業權轉讓亦較為困難，較少人願意買入業權不完整單位，導致此類物業的交投疏落。如果希望買入半契樓收租，由於過往案例未必根據業權比例而攤分租金收入，買入物業前要與其他業主商討租金如何分成。

半契樓難做按揭

半契樓或碎契樓難以承造按揭，銀行一般不會接受有關申請，要有心理準備「full pay」買樓。雖然個別財務公司會接受半契樓按揭按揭，但息率通常達20厘以上，比銀行處理私樓按揭的一般實際按息2.5%高出一大截，買家必須計算好何時清還貸款時間，否則不應隨便入市。

近年半契樓成交：

資料來源：市場資訊