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【以租養租】想做「雙租族」? 小心3大按揭地雷

2020.10.27

「雙租族」是指租出手上物業賺取租金收入，並同時租用別人物業，擁有業主及租客雙重身份。除了基於想享受較舒適的空間，以較低首期買入舊有單位出租，租住較新的單位，亦可能涉及稅務及換樓原因。如想做個精明的雙租族，最重要認清按揭的注意事項。

1. 最高按揭成數五成
金管局現時按揭指引規定，1,000萬物業以下最高的按揭的成數為六成（最高按揭貸款額五成），物業屬於出租性質，按揭成數需要下調一成。假設物業樓價為600萬，如果屬於自用單位，最高貸款額能達360萬（600萬X六成），首期只需要240萬（600萬X四成），但把物業出租，最高貸款額只能達300萬（600萬X 五成），首期需要額外增加60萬至300萬。

2. 不能做按揭保險
按揭保險能為樓價800萬以下物業承造九成按揭，800至900萬物業提供八至九成按揭，900至1,000萬提供八成按揭。但按揭保險要求物業必須為自住，因此出租物業不能符合按揭保險要求。借款人申請按揭時會在填寫申請表時申報物業用途，其後按揭保險公司有機會要求借款人提供水費、電費及煤氣費單據，證明物業只屬自住用途，如果借款人未能提供證明，便被視作為非自住，有機會被提前還款（俗稱「call loan」）或要求提交罰款，因此借款人必須如實申報及執行。

3.買入舊樓小心樓齡計算
不少雙租族會買入舊樓收租，再租住新盤享受更舒適的單位，但買入舊樓需要小心按揭的樓齡上限。一般銀行會採取「70減」或「75減」樓齡作為最長的按揭還款期，如果有銀行以「70減」計算，物業樓齡達45年，最長還款年期便是只有25年（70-45），做不到最長還款年期30年。買入單位前可先行查冊、向地產代理查詢，或向按揭公司及銀行進行初步評估。

由於出租物業的按揭要求比自用物業為高，要做個精明的雙租族，買入物業前要做好仔細的財務預算。除了要計算是否能負擔出租物業的按揭供款，亦要考做雙租族的風險，例如租住單位有機會被加租或要求遷出，租金收入需要繳交稅項等因素，財務部署自然更為全面。如對出租物業的按揭有任何疑問，可隨時與經絡按揭聯絡。