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理財教室 / 按揭教學

【舊樓按揭2023】40、50、60年樓齡舊樓 | 按揭年期做到幾多?

2023.11.15

市區舊樓除了佔有地理優勢,實用率一般較高,除了吸引上車一族買入自住,優質舊樓更具備收購潛力。不過決定買入舊樓之前,可留意以下3大注意事項,避免落訂後才發現「中伏」。

 
1. 樓齡影響按揭成數

現時舊樓物業一般能批出實際按息為4.125%,一般按揭最長還款期雖能長達30年,但由於銀行一般以「75減樓齡」計算最長還款期,一些樓齡達到45年的舊樓,未必能做供足30年。銀行對於樓齡較高的物業估價會偏向保守,但個別銀行仍會提供彈性處理,為避免買入單後才發現按揭出現問題,買入舊樓前可先向按揭專員查詢

樓齡一般最長按揭還款期
40年30年
50年25年
60年20年

(以上資料只供參考,一切以銀行最終批核為準。)

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2. 留意僭建物

由於舊樓樓齡達四、五十年以上,不少範圍出現僭建物,如果新買家買入有僭建單位,需要負上相關法律責任。屋宇署可以根據《建築物條例》要求改正,如果業主拒絕處理,便有機會被檢控。要查出單位是否已經載有相關命令,可於土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」進行查冊,但最好方法是由專業人士對單位進行調查。除了小心僭建物,舊樓單位內部或公共地方天花剝落及失修難免較多,準買家要有心理準備投放較大的維修費。

3. 博收購留意地積比

財團收購舊樓會考慮多項因素,其中地積比率(Plot Ratios)是指可發展的總樓面面積及地盤面積比例,如果比例愈高,樓宇便能興建得愈高,另外,如果物業的業權較集中,又處於市區地段,一般較易達到收購目的,打算買入舊樓博收購的人士可向相關專業人士查詢。 

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